대구지방법원 2024타경41533. 현재 소유자는 주식회사와이제이리얼스이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 7,822,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.08.14. 중소기업은행 근저당권(채권최고액 973,000,000원)입니다. 이후 중소기업은행의 6,480,000,000원 근저당, 경상종합건설주식회사의 900,000,000원 근저당, 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2011.07.11. 갑구 4번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리 이전 권리로서 데이터상 매수인 인수로 표시되어 있고, 별도 주의사항에도 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 이 권리를 정리하지 않은 채 단순히 “후순위 근저당이 모두 소멸한다”는 이유로 안전한 물건으로 분류해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경41533 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 조암남로 42, 5층501호 (월성동,트럼프스타) |
| 용도 | 대지 |
| 현재 소유자 | 주식회사와이제이리얼스 |
| 감정가 / 최저가 | 7,822,000,000원 / 7,822,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.08.14. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 973,000,000원 |
| 청구액 | 5,570,309,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 2,717㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 공시지가 2,947,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
2019.07.31. 주식회사로카가 소유권을 취득했고 2020.08.19. 상호가 주식회사와이제이리얼스로 변경됐습니다. 2023.08.14. 중소기업은행 근저당권이 설정된 뒤 2024.06.03. 경상종합건설주식회사 근저당, 2024.09.24. 임의경매개시결정, 2024.10.21. 달서구 압류, 2024.11.22. 중소기업은행의 추가 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 — 알려진 인수 130,000,000원 + 미상 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지아 | 401호 | 2023.06.21 | 30,000,000원 | 1,050,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 안의룡 | 402-1호 | 2019.01.18 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| (주)현창씨엠 | 402-2호 | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 백강현 | 402-2호 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서민지 | 403호 | 2024.07.23 | 20,000,000원 | 1,050,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서상재 | 404호 | 2024.02.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와이제이그룹 | 405호 | 2020.10.27 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 우재선 | 601호 | 2024.07.17 | 50,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미정 | 601호 | 2024.08.07 | 15,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥자 | 601호 | 2024.08.07 | 15,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복소 | 7층 남탕매점 | 2024.07.17 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류세운 | 7층 | 2019.02.15 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
알려진 대항력 임차인 가운데 이지아 30,000,000원, 안의룡 10,000,000원, (주)현창씨엠 10,000,000원, 주식회사 와이제이그룹 30,000,000원, 류세운 50,000,000원의 보증금 합계 130,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 이 금액은 낙찰대금과 별도로 보아야 합니다.
③ 가격 구조 — 신건 실질취득 최소 7,952,000,000원
신건 최저매각가 7,822,000,000원에 배당표상 알려진 임차인 인수액 130,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 최소금액은 7,952,000,000원입니다. 선순위 가등기와 보증금 미상 점유자까지 존재하므로 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 7,822,000,000원 | 7,741,380,000원 | 611,620,000원 | 130,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,257,600,000원 | 6,192,624,000원 | 2,160,376,000원 | 130,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,006,080,000원 | 4,953,619,200원 | 3,399,380,800원 | 130,000,000원 |
유찰되면 매각대금은 내려가지만, 데이터상 알려진 임차인 인수액 130,000,000원은 각 회차에 동일하게 남습니다. 더 중요한 것은 선순위 가등기와 미상 임차인이 가격 하락으로 자동 해소되는 위험이 아니라는 점입니다. 최저가 하락만으로 안전성이 높아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,822,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 80,620,000원 |
| 인수 · 이지아 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안의룡 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)현창씨엠 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 와이제이그룹 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 류세운 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 973,000,000원 | 973,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 중소기업은행 | 6,480,000,000원 | 6,480,000,000원 |
| 4. 을구 21번 근저당 · 경상종합건설주식회사 | 900,000,000원 | 288,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 채권 총액 8,353,000,000원 중 7,741,380,000원이 배당되고 611,620,000원이 미배당됩니다. 알려진 대항력 임차인 보증금 130,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 일괄매각·시설 상태 체크
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 일부 호실 통합 사용. 목록8·9, 목록10·11, 목록12·13은 각 2개호를 일괄 사용 중인 “튼 상가”로 기재돼 있습니다.
- 기계실. 목록14는 목록10~13의 목욕탕 기계실로 이용되고 있습니다.
- 기계설비 포함. 지하2층·5층·6층·7층 소재 기계설비가 매각에 포함됩니다. 전유면적이 아닌 공유면적 부분에 설치돼 있고 계단실 등을 임의로 개조해 설치한 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비 작동 상태. 해당 기계설비는 실제 작동하지 않을 것으로 파악되며 수리비 등 많은 비용이 소요될 것으로 예상돼 있습니다.
- 누수 흔적. 5층 천정부에 누수 흔적이 있고 수리 여부는 확인되지 않았습니다.
⑥ 토지·이용 메모
- 토지면적. 2,717㎡, 지목은 대입니다.
- 이용상황. 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 2,947,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역이 포함 또는 저촉으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원인 확인. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지와 매각 후 존속 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 배당 결과 확인. 알려진 보증금 130,000,000원은 현재 배당표상 전액 인수입니다.
- 백강현 임대차 보완. 전입일은 2021.06.28.이지만 보증금이 미상이라 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다.
- 추가 임차인 확인. 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 임차인이 있다는 비고를 반드시 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 여러 호실의 통합 사용과 목욕탕 기계실, 기계설비의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시설비용 확인. 작동이 어려울 것으로 파악된 기계설비와 5층 누수 흔적의 수리비를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차현황과 최신 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘무엇을 인수하는지’ 확인할 사건
이 사건의 신건 최저가는 7,822,000,000원이지만, 알려진 임차인 인수액만 더해도 실질취득 최소금액은 7,952,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자, 임대차관계 미상의 대항력 가능 임차인, 그리고 말소기준보다 앞선 갑구 4번 가등기가 남아 있습니다.
후순위 중소기업은행·경상종합건설주식회사의 담보권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 권리가 깨끗해지는 사건이 아닙니다. 일괄매각 대상의 기계설비 상태와 5층 누수 흔적까지 겹쳐 있으므로, 선순위 가등기 실체와 임차인 인수범위를 확정하기 전에는 가격 판단 자체를 뒤로 미루는 것이 맞습니다.
