대구지방법원 2024타경41533. 사건 용도표시는 대지이고, 소재지는 월성동 트럼프스타 5층 501호입니다. 감정가는 7,822,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 5,475,400,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 30% 유찰폭이 아닙니다. 말소기준은 2023년 8월 14일 중소기업은행 근저당권인데, 그보다 훨씬 앞선 2011년 7월 11일 주식회사청학씨앤디 명의의 소유권이전청구권 가등기가 존재하고, 이 권리는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있습니다.
임차관계도 단순하지 않습니다. 이지아·안의룡·(주)현창씨엠·주식회사 와이제이그룹·류세운은 말소기준일보다 앞서 전입했고 확인된 보증금 합계가 130,000,000원입니다. 배당표에서는 이 금액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 백강현은 2021년 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 따라서 130,000,000원은 인수위험의 상한이 아니라 현재 금액이 확인된 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경41533 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 조암남로 42, 5층501호 (월성동,트럼프스타) |
| 용도 표시 | 대지 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 주식회사와이제이리얼스 |
| 감정가 / 최저가 | 7,822,000,000원 / 5,475,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,570,309,905원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 2,717㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 2,947,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2023.08.14 중소기업은행 근저당권 973,000,000원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 6,480,000,000원, 2024.06.03 경상종합건설주식회사 근저당권 900,000,000원, 이후 경매개시결정과 달서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권·신한은행 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·실질취득 — 확인된 1.3억 외에 미상 위험이 남는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지아 | 401호 | 2023.06.21 | 30,000,000원 | 1,050,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 안의룡 | 402-1호 | 2019.01.18 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| (주)현창씨엠 | 402-2호 | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 백강현 | 402-2호 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서민지 | 403호 | 2024.07.23 | 20,000,000원 | 1,050,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서상재 | 404호 | 2024.02.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와이제이그룹 | 405호 | 2020.10.27 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 우재선 | 601호 | 2024.07.17 | 50,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미정 | 601호 | 2024.08.07 | 15,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥자 | 601호 | 2024.08.07 | 15,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복소 | 7층 남탕매점 | 2024.07.17 | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류세운 | 7층 | 2019.02.15 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
이지아와 안의룡은 각각 2024.12.26, 2025.07.17 배당요구가 접수됐고, 우재선과 조미정도 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 현재 예상배당에서는 말소기준보다 앞선 다섯 임차인의 확인된 보증금 130,000,000원을 배당이 아니라 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,475,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 57,154,000원 |
| 인수 · 이지아 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안의룡 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)현창씨엠 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 와이제이그룹 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 류세운 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 18) | 973,000,000원 | 973,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(을구 19) | 6,480,000,000원 | 4,445,246,000원 |
| 4. 근저당 · 경상종합건설주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,353,000,000원 중 5,418,246,000원이 배당되고 2,934,754,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 확인된 임차인 인수액 130,000,000원은 배당대금 밖에서 매수인이 부담하는 구조이며, 보증금 미상 임차인과 선순위 가등기 위험은 금액에 포함되지 않습니다.
④ 물건 상태·환금성 메모
- 용도. 사건 용도표시는 대지이고 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 2,717㎡, 제3종일반주거지역, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 일괄매각. 매각물건은 일괄매각으로 기재돼 있으며 일부 목록은 2개 호를 일괄 사용하는 ‘튼 상가’이고, 다른 목록은 목욕탕 기계실로 이용되고 있습니다.
- 기계설비. 지하2층과 5·6·7층 기계설비가 매각에 포함됩니다. 공유면적 부분에 설치돼 있고 계단실 등을 임의 개조해 설치한 것으로 기재돼 있으며, 실제 작동하지 않을 것으로 파악돼 수리비 등 많은 비용이 소요될 가능성이 지적돼 있습니다.
- 건물 상태. 5층 천정부에 누수 흔적이 있고 수리 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되거나 저촉되고, 중로1류에 접합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 감정가 7,822,000,000원이나 현재 최저가 5,475,400,000원이 시장가격 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다. 상업용 이용과 다수 점유관계, 설비·누수 이슈까지 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원문 확인. 2011.07.11 선순위 가등기의 담보가등기 여부와 본등기 가능성, 현재 법적 효력을 등기부 및 관련 원인서류로 확인해야 합니다.
- 백강현 보증금 확인. 2021.06.28 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임대차관계 미상 점유자 확인. 상가건물임대차현황서에 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 임차인이 존재하는 것으로 기재돼 있어, 현황조사·임대차현황서·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 5,475,400,000원만 보지 말고 확인된 인수액을 더한 최소 5,605,400,000원에 미상 보증금과 권리위험을 추가해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 기계설비·누수 비용 확인. 작동하지 않을 것으로 파악된 기계설비와 5층 누수 흔적은 인수 후 보수비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 튼 상가와 목욕탕 기계실, 공유면적에 설치된 기계설비까지 포함되는 구조이므로 각 목록의 전유·공용부분과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 권리 확인이 먼저다
감정가 7,822,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 5,475,400,000원까지 내려왔지만, 이 사건을 단순한 “감정가 70% 물건”으로 보면 위험합니다. 현재 확인된 대항력 임차인 보증금 130,000,000원을 더하면 최소 실질취득액이 5,605,400,000원이고, 백강현의 보증금과 임대차관계 미상 점유자의 인수 가능성은 아직 숫자로 확정되지 않았습니다.
무엇보다 2011년 선순위 가등기가 말소기준보다 앞서면서 매각으로 소멸하지 않는 권리로 남아 있습니다. 여기에 일괄매각 구조, 작동하지 않을 것으로 파악된 기계설비, 5층 누수 흔적까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 계산보다 가등기와 미상 임차관계의 법적 효과를 확정하는 것입니다.
