매력지수 D등급 · 권리분석상 말소구조는 확인되지만 대항력 임차인 인수 1.3억과 상가 임대차 불확실성이 남아 위험이 큼
4회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 인수와 미상 임대차 위험이 존재하고 근저당 미배당도 발생해 보수적 접근이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 인수 약 1.3억과 상가 임대차 관계 확인이 필요한 물건입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가
5,274,000,000원
대지·상업용 건부지
최저매각가
1,266,287,000원
4회 유찰
실질취득
1,396,287,000원
낙찰가 + 인수 130,000,000원
핵심지표
임차인 리스크
대항력 인수 가능성
대구지방법원 2024타경41533. 대구 달서구 월성동 트럼프스타 6층 601호 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 8월 14일 설정된 중소기업은행 근저당권이며 이후 압류·경매개시 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리 말소가 아니라 점유 임차인 인수 위험입니다.
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 단순 최저가가 아닌 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2024타경41533
소재지
대구광역시 달서구 조암남로 42, 6층601호 (월성동,트럼프스타)
용도 / 이용상태
대지 · 공부상 근린생활시설
소유자
주식회사와이제이리얼스
감정가 / 최저가
5,274,000,000원 / 1,266,287,000원
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 5,570,309,905원
매각기일
2026.06.23
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차 위험은 남음
말소기준권리는 을구 28번 중소기업은행 근저당권(채권최고액 973,000,000원)입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 대항력 있는 임차인은 배당 부족 시 매수인이 부담할 수 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 130,000,000원
임차인
호수
보증금
대항력
위험
이지아
401호
30,000,000원
有
인수 가능
안의룡
402-1호
10,000,000원
有
인수 가능
(주)현창씨엠
402-2호
10,000,000원
有
인수 가능
주식회사 와이제이그룹
405호
30,000,000원
有
인수 가능
류세운
7층
50,000,000원
有
인수 가능
⛔ 매수인 인수 핵심 대항력 있는 임차인 보증금 합계 130,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 이 인수액은 별도 발생하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,266,287,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
15,062,870원
임차인 인수
130,000,000원
0원
을구 28번 근저당 · 중소기업은행
973,000,000원
973,000,000원
을구 29번 근저당 · 중소기업은행
6,480,000,000원
278,224,130원
경상종합건설
900,000,000원
0원
매각대금 배분
회차별 낙찰가 시나리오
⚠️ 가격보다 권리 확인이 우선 현재 최저가는 감정가 대비 24% 수준이지만, 임차인 인수 130,000,000원을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 낮은 낙찰가만으로 저렴하다고 보기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 월성중학교 북동측 인근으로 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
이용상태. 공부상 근린생활시설이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성이 있습니다.
규제. 제3종일반주거지역, 중로1류 접합, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
상가 임대차. 임대차관계 미상 부분과 매각물건명세서 내용을 재확인해야 합니다.
재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”
이 물건은 4회 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 권리분석 관점에서는 단순 저가 매수가 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되지만, 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 따라서 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득비용입니다.
