19,977,000원
부산지방법원 2023타경105977. 부산 사상구 덕포동 대동레미안화승빌 2층 202호입니다. 공부상 용도는 다세대이며, 감정 이용상태상 같은 건물의 주거 부분은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 권리 흐름은 2016년 사상신용협동조합 근저당을 기준으로 정리됩니다. 이후 설정된 같은 조합의 추가 근저당, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
표면적인 권리 인수는 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에서 확인된 전입자는 모두 28명이며, 가장 빠른 전입일도 말소기준일인 2016.02.15보다 늦은 2016.02.22입니다. 따라서 대항력은 없지만 각 전입자의 보증금, 확정일자, 실제 점유 호실이 확인되지 않아 입찰 전 현장 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경105977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 백양대로703번길 51-30, 2층 202호 (덕포동, 대동레미안화승빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정병락 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 19,977,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 1,047,961,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 · 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2016.02.15 접수된 사상신용협동조합의 채권최고액 176,000,000원 근저당입니다. 같은 날 접수된 채권최고액 1,170,000,000원의 두 번째 근저당과 2023년 경매개시결정, 해운대세무서장 압류는 모두 기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·전입자 현황 — 실제 확인 인원 28명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 제외 없이 28명이 실제 확인 인원입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2016.02.15 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증금도 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안진호 | 2016.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 하선우 | 2022.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.11 | 없음 |
| 정의용 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김진하 | 2021.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 엄태수 | 2018.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.02 | 없음 |
| 복선영 | 2020.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.29 | 없음 |
| 최병지 | 2022.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.31 | 없음 |
| 허영각 | 2021.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.11 | 없음 |
| 정하나 | 2022.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 장수연 | 2021.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 장지욱 | 2018.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박경배 | 2022.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박영준 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박준용 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 채상택 | 2022.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이서희 | 2016.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 안은희 | 2021.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정지훈 | 2019.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박수하 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정슬미 | 2022.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김광현 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이상대 | 2021.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이우현 | 2020.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 안유정 | 2022.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정대일 | 2020.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 서효석 | 2019.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.07 | 없음 |
| 여태길 | 2018.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.08 | 없음 |
| 김태형 | 2016.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
배당요구가 확인된 인원은 하선우·엄태수·복선영·최병지·허영각·서효석·여태길입니다. 전입자 전원의 보증금과 확정일자는 미상이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 22%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 19,977,000원으로 감정가 91,000,000원의 21.95%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 최근 실거래가와 직전 거래가가 확인되지 않아 실제 시장가격과 비교할 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 5회 유찰 · 19,977,000원 · 감정가의 21.95% |
|---|---|
| 6회 유찰 시 | 13,983,900원 · 감정가의 15.37% |
| 7회 유찰 시 | 9,788,730원 · 감정가의 10.76% |
| 경매 평균 유찰 | 4.7회 |
| 낙찰률 | 0% |
| 최근 낙찰가 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 19,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 759,586원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사상신용협동조합 | 176,000,000원 | 19,217,414원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사상신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 1,346,000,000원 중 19,217,414원만 배당되고, 1,326,782,586원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액 1,047,961,170원도 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 매수인에게 인수되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 매각가의 3.8%로 추정된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 다세대이며 감정 이용상태상 주거 부분은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 같은 건물에는 오피스텔도 혼재합니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 사상고등학교 동측 인근으로, 공동주택·다세대주택·주거용 오피스텔이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 부산도시철도 2호선 덕포역과 시내버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2016.01.14 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3.5~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 사다리형 토지이며 토지면적은 331㎡, 공시지가는 764,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰, 평균 유찰 4.7회, 낙찰률 0%이며 최근 낙찰가와 실거래 비교 기준도 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 28명 실제 점유 대조. 주민등록상 전입과 현재 실제 점유가 일치하는지, 202호 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 부분 확인. 전입자별 사용 호실이 특정되지 않았으므로 202호 단독 점유 여부와 건물 내 다른 호실 전입의 혼재 여부를 대조해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 배당요구서·매각물건명세서와 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 실제 거주한다면 인도 절차와 협의 부담이 커질 수 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 21.95%라는 할인율만으로 시세 우위를 판단하지 말고, 인근 원룸형 다세대와 오피스텔의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 같은 건물에 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하므로 해당 호실의 건축물대장상 용도와 금융·세금 적용을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당은 공동담보목록 제2016-38호와 제2016-39호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.28이므로 법원의 매각 진행 및 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 2016.02.15 사상신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 전입자 28명은 모두 그 이후 전입했습니다. 후순위 근저당·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 다릅니다. 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않은 전입자가 28명이고, 5회 유찰됐으며 비교할 실거래도 없습니다. 감정가 91,000,000원이 19,977,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만 점유와 가격 검증은 고난도입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 202호의 실제 점유자, 임대차 조건, 명도 범위와 현장 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
