부산지방법원 2024타경54326. 부산광역시 영도구 봉래동5가 148-30, 도로명주소 사택길 87의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주상용으로 이용 중이며 토지면적은 132.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 144,810,000원으로 감정가 295,530,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 점유관계 확인이 우선입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.05.20 설정된 한인수의 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 그 뒤 2024.07.30 박주영의 강제경매개시결정, 2025.02.13 추가 강제경매개시결정, 2025.04.30 심재명 등의 330,000,000원 가압류, 2025.05.20 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 사택길 87 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주상용 · 토지 132.0㎡ |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 295,530,000원 / 144,810,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 44,022,456원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.05.20 한인수 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2001년 국민신용카드 가압류와 2020년 농협은행 가압류, 2022년 경매개시결정 및 서수간 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이라 인수액 계산 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황석만 | 미상 | 2009.04.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
황석만은 과거 이 부동산의 공유자였고 2022년에는 근저당 채무자로도 등장합니다. 현재 조사에서는 점유자로 확인되지만, 보증금이 알려져 있지 않아 실제 임대차인지 관계인 점유인지 단정하기 어렵습니다. 따라서 가장임차인 또는 관계인 가능성은 검토 대상이지만, 확인 전까지 이를 이유로 임차인 위험을 없다고 처리해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인은 크지만 시세 검증은 불가
현재 최저매각가는 144,810,000원으로 감정가 295,530,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 101,367,000원, 4회 유찰 시 70,956,900원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일 지역·동일 유형의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래가가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,827,340원 |
| 1. 근저당 · 한인수 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박주영 | 44,022,456원 | 21,982,660원 |
| 3. 경매개시결정 · 이형덕 | 44,022,456원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 심재명 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 538,044,912원 중 141,982,660원이 배당되고, 396,062,252원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 배당표는 황석만의 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 상태의 계산이므로, 표의 매수인 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 건물·토지 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주상용으로 이용 중입니다.
- 입지. 영도센트럴 에일린의뜰 아파트 동측 인근의 기존주택지대로, 주위 환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 노변에 위치해 차량 출입은 자유롭고 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 대 132.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 525,700원/㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 건물. 부록조 스라부가 2층 건물로 평가됐고 기본적인 위생·급배수시설과 개별난방이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 영도중앙유치원 상대보호구역에 속합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 일부 면적은 외부관찰·목측 등 간이한 방법으로 산출됐고 일부는 인접토지에 과재된 것으로 보입니다.
- 현황. 공부상 단층이나 실제로는 제시외 건물이 본건물 2층에 건축되어 있는 2층 건물로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황석만 보증금 확인. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실제 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 점유 성격 확인. 과거 공유자·근저당 채무자와 현재 점유자가 동일인인 만큼 실제 임차인인지 관계인 점유인지 원본 서류와 현장에서 교차 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위와 제시외 목록의 실제 면적, 인접토지 과재 부분을 감정평가서 및 현황과 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 재산정. 선순위 점유자의 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 현재 배당표와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 295,530,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 144,810,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 반대입니다. 황석만의 2009.04.07 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실제 인수액도, 실질취득가도 현재는 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리들은 소멸하지만, 임차관계가 별도로 남을 가능성을 지우지 못한 상태입니다. 여기에 제시외 건물과 인접토지 과재 가능성까지 있어 단순한 가격경매가 아닙니다. 가격은 내려왔지만 권리와 현황은 아직 열려 있습니다. 황석만의 임차관계와 제시외 건물 범위를 먼저 확정한 뒤에야 144,810,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
