부산지방법원 2024타경54326. 부산 영도구 하나길 689의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2층이고 주상용으로 이용 중이며 토지면적은 66.0㎡입니다. 현재 소유자는 봉래지역주택조합으로, 2022.07.18 매매를 원인으로 2022.07.25 소유권을 취득했습니다. 겉으로는 감정가 209,548,000원에서 2회 유찰돼 102,679,000원까지 떨어진 물건이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다.
핵심은 말소기준인 2024.07.30 강제경매개시결정보다 앞선 2024.05.16 박은경 전세권 75,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 해도 알려진 경제적 부담은 102,679,000원 + 75,000,000원 = 177,679,000원부터 시작합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 하나길 689 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주상용 · 2층 건물 |
| 토지 | 66.0㎡ · 대 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 209,548,000원 / 102,679,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박주영 / 44,022,456원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
말소기준 이후의 2025.05.20 국 압류와 2025.11.11 영도구(부산광역시) 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 두 후순위 압류가 소멸한다고 해서 전체 권리가 깨끗해지는 것은 아닙니다. 선순위 전세권이 그대로 남기 때문에 매수인의 확정 인수부담은 75,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 보증금이 보이지 않는다
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황석만 | 미상 | 2009.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
황석만의 전입일은 2009.04.07로 말소기준 2024.07.30보다 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로, 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 처리할 수는 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 확인될 경우 매수인의 추가 인수부담이 생길 수 있습니다.
③ 배당 시뮬레이션 — 숫자와 인수문구를 분리해 봐야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,237,506원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 박은경 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박주영 | 44,022,456원 | 25,441,494원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 102,679,000원 가정 시 채권 총액 119,022,456원 중 100,441,494원이 배당되고, 미배당은 18,580,962원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 선순위 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,679,000원 | 100,441,494원 | 18,580,962원 | 25,441,494원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,875,300원 | 70,181,545원 | 48,840,911원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,312,710원 | 49,007,081원 | 70,015,375원 | 0원 |
회차가 내려가면 표면 낙찰가는 71,875,300원, 50,312,710원으로 낮아집니다. 그러나 말소되지 않는 전세권 75,000,000원 자체는 낙찰가 하락과 별개의 문제입니다. 여기에 황석만의 보증금도 아직 미상입니다. 따라서 유찰률만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영도센트럴 에일린의뜰 아파트 동측 인근, 북하향의 기존주택지대이며 주위환경은 보통정도입니다.
- 교통. 노변에 위치해 차량출입은 자유롭고 일반대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 이용. 감정평가상 주상용으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수시설과 개별난방이 되어 있습니다.
- 토지. 66.0㎡의 대지, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,363,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 건물 상태. 관계인 부재로 내부 확인을 하지 못한 상태에서 통상적인 상황을 상정해 평가됐고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 1번 박은경 전세권 75,000,000원이 실제로 매수인에게 인수되는 조건인지 매각물건명세서와 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 황석만 보증금 확인. 2009.04.07 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 않고 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준. 현재 최저가만 보면 102,679,000원이지만 확인된 전세권까지 합치면 최소 177,679,000원입니다. 미상 임차보증금이 확인되면 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 시뮬레이션상 전세권 배당값과 명세서의 인수 문구가 충돌하므로, 낙찰 전 법원 원본 서류를 기준으로 최종 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 주상용 건물의 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 75,000,000원 인수가 먼저다
현재 최저매각가는 102,679,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건을 단순히 ‘2회 유찰된 저가 물건’으로 보면 위험합니다. 말소기준보다 앞선 박은경의 75,000,000원 전세권이 명시적으로 매수인 인수이고, 2009.04.07 전입한 황석만도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확인된 부담만으로도 최소 실질취득은 177,679,000원이며, 미상 보증금이 추가될 여지도 있습니다. 유찰률은 매력적이지만 권리관계는 고위험. 이 물건의 입찰 여부는 선순위 전세권과 황석만의 임대차 실체를 먼저 확정한 뒤 판단해야 합니다.
