🏷️ 34.3% 🔁 3회 유찰 🧾 인수 0원 📉 미배당 1,053,434,010원
울산지방법원 2025타경12516. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 주소는 나래메트로시티 디동 1층 108호입니다. 감정요항표상 108호와 115-1호는 모두 현황 공실로 조사됐고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 453,501,000원으로 감정가 1,322,160,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2015.11.26 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 뒤이어 2016.08.16 부산은행 근저당 60,000,000원, 2024.01.29 양산시 압류, 2025.09.11 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12516 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 108호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 공실 · 상업용 건부지 |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 정진곤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,322,160,000원 / 453,501,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 1,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 제시외 건물 | 철골조 · 용도미상 · 72㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.11.26 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,440,000,000원으로 설정됐고, 2016.08.16 추가 근저당 60,000,000원이 이어집니다. 양산시 압류와 현재 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 34.3%는 아니다
현재 최저가는 453,501,000원으로 감정가 1,322,160,000원 대비 34.3%입니다. 그러나 이 사건에서 비교 가능한 실거래 시세값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
3회 유찰 자체는 감정가 수준에서 응찰이 성립되지 않았다는 사실을 보여 줍니다. 특히 현황 공실, 상업용 건부지, 제시외 건물 포함 조건을 함께 보면 가격 판단은 주변 동일·유사 상업용 집합건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 453,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,935,010원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,440,000,000원 | 446,565,990원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,935,010원을 제외한 446,565,990원이 선순위 근저당에 배당되고, 전체 근저당 채권최고액 1,500,000,000원 기준 미배당은 1,053,434,010원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 증산중학교 서측 인근으로 대단위 아파트 단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황. 108호와 115-1호 모두 공실로 조사됐습니다.
- 토지. 등고 평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 17,939.9㎡입니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 중로에 각각 접하고 단지 내 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,098,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 전입·임차권 신고 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 철골조 용도미상 72㎡가 포함됩니다. 위치·사용상태·매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나 등기 서류는 집합건물이고 주소는 디동 1층 108호입니다. 토지와 건물의 구체적인 매각범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격을 판단하지 말고, 인근 유사 상업용 물건의 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 1,053,434,010원의 미배당이 생겨도 현재 예상 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다
이 사건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 453,501,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 등기상 인수 구조는 비교적 단순합니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 비교할 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외 철골조 용도미상 72㎡, 사건 용도와 집합건물 등기 형태의 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 인수 0원을 확인하되, 가격과 현장은 추가 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
