울산지방법원 2025타경12516. 양산 물금읍 가촌리 나래메트로시티 D동 1층 108호입니다. 등기부상 소유자는 정진곤이며, 2015.11.26. 부산은행 근저당권 1,440,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권 60,000,000원, 양산시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당 후 남는 임차보증금을 매수인이 승계하는 문제도 없습니다.
가격은 감정가 1,322,160,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 647,858,000원까지 내려와 있습니다. 비율로는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 상업용 부동산은 임대수익, 실제 유동인구, 공실 지속기간과 개별 호실의 영업성이 가격을 좌우하므로, 감정가 대비 낙폭 자체를 곧바로 ‘시세차익’으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 108호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 상업용 건부지 · 현황 공실 |
| 소유자 | 정진곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,322,160,000원 / 647,858,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용·구조 | 철근콘크리트구조 지상 3층 건물 내 1층 · 소화전·승강기·공동위생설비 |
| 제시외 건물 | 철골조 용도미상 72㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 없음
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심 말소기준은 2015.11.26. 부산은행 근저당권 1,440,000,000원이며, 2016.08.16. 후순위 근저당권 60,000,000원과 2024.01.29. 양산시 압류, 2025.09.11. 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.07.13. 부산은행이 신청한 임의경매는 2025.07.28. 취하되어 2025.08.01. 경매개시결정등기가 말소됐고, 이후 현 사건이 다시 개시됐습니다.
② 가격 구조 — 49% 낙폭과 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 647,858,000원으로 감정가 1,322,160,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 시나리오상 453,500,600원(감정가 34.3%), 그다음은 317,450,420원(감정가 24.01%)까지 내려갑니다.
| 회차 가정 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 647,858,000원 | 861,020,580원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 453,500,600원 | 1,053,434,406원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 317,450,420원 | 1,187,793,886원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인의 인수액으로 전환되지 않습니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰자의 실질취득비용은 권리 승계액을 더한 금액이 아니라, 각 회차의 매각대금 자체를 기준으로 판단하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 647,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,878,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,440,000,000원 | 638,979,420원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 1,500,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 638,979,420원, 미배당은 861,020,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 증산중학교 서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·교육시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 가), 나) 모두 현황 공실입니다.
- 토지. 등고 평탄한 정방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 북동·남동·남서측으로 중로에 접합니다. 단지 내 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 교육환경 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 2,098,000원/㎡이며 토지면적은 17,939.9㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%를 시세 할인으로 착각하지 않기. 2회 유찰이라는 사실은 가격이 내려왔다는 뜻이지, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 임대수요·유동인구·가시성·접근성·예상 임대료를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 철골조 용도미상 72㎡가 매각에 포함됩니다. 현황·위치·사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 원본 대조. 두 근저당권 모두 D동 1층 115-1호와 공동담보로 기재되어 있으므로 매각목록과 등기 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 양산시 압류가 있고 배당표는 당해세 등을 별도로 반영하지 않은 추정입니다. 체납 관리비와 공용부분 부담도 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 실제 매각범위와 현황을 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.11.26. 부산은행 근저당권이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 1,322,160,000원에서 2회 유찰되어 647,858,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 현황 공실, 상업용 건부지, 제시외 건물, 공동담보 관계가 함께 존재합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 판단은 보수적으로. 실제 상권·임대수익·환금성을 확인한 뒤 현재 647,858,000원이 충분히 낮은지 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
