울산지방법원 2025타경12516. 양산시 물금읍 가촌리 나래메트로시티 디동 1층 115-1호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 토지는 상업용 건부지, 대상 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층 집합건물로 조사됐습니다. 감정평가 이용상태는 해당 일련번호가 현황 공실입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2015년 11월 26일 부산은행의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 말소기준이며, 2016년 설정된 추가 근저당과 현재 경매개시결정, 양산시 압류는 모두 그 뒤에 존재해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 115-1호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 지상 3층 건물 내 1층 집합건물 · 현황 공실 |
| 소유자 | 정진곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 154,350,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 1,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제 순위 충돌은 없습니다. 말소기준은 2015.11.26. 부산은행 근저당이고, 그 뒤의 2016년 추가 근저당, 현재 임의경매개시결정, 2026년 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 감정가의 34.3%, 그러나 ‘시세 34.3%’는 아니다
감정가는 450,000,000원, 현재 최저매각가는 154,350,000원입니다. 이미 3회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 한 번 더 유찰되면 데이터상 108,045,000원(24.01%), 다시 유찰되면 75,631,500원(16.81%) 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,960,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,440,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,500,000,000원 중 예상배당은 151,389,100원이며, 미배당은 1,348,610,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 증산중학교 서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 일련번호들은 공히 현황 공실입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 1층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 소화전설비, 승강기설비 및 공동위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 등고 평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 17,939.9㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,098,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 중로에 각각 접하며 단지 내 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고, 교육환경보호법상 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상업용 부동산의 실제 거래가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태, 즉시 사용 가능 여부, 수선비와 공실 장기화 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부는 현장 및 집행기록에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 상업용 환금성. 주변에 대단위 아파트와 근린생활시설이 형성돼 있지만, 상업용 부동산은 주거용보다 임대수요와 업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 현재 경매개시결정, 양산시 압류 및 배당요구 관련 사항을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 현장형”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015.11.26. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순히 “4.5억짜리를 1.54억에 산다”로 해석하면 곤란합니다. 이미 3회 유찰됐고, 대상은 현황 공실인 상업용 성격의 1층 집합건물입니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 확인되지만 실제 시세 대비 저평가 여부는 별도 검증이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 실제 임대수요·공실 리스크·현장 거래가격을 확인하는 것이 의사결정의 핵심입니다.
