울산지방법원 2025타경12516. 양산시 물금읍 가촌리 나래메트로시티 디동 1층 115-1호입니다. 등기부상 소유자는 정진곤이고, 권리분석의 기준점은 2015.11.26 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그 뒤 2016년 부산은행 근저당권 60,000,000원이 추가됐고, 현재 경매개시등기는 부산은행의 승계인 더블유비2309유동화전문 유한회사에 의해 2025.09.11 접수됐습니다. 2026.01.08 양산시 압류도 뒤따랐지만 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 판단이 어려운 부분은 가격입니다. 감정가 450,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 220,500,000원으로 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 감정평가 요항상 대상 호수는 현황 공실이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12516 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 115-1호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 내 집합건물 1층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 정진곤 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 220,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기소 | 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.11.26 접수된 부산은행의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권입니다. 2016.08.16 추가 설정된 부산은행 근저당권 60,000,000원, 2025.09.11 현재 경매개시결정, 2026.01.08 양산시 압류는 모두 그보다 뒤입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
한편 2015년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 부산은행의 종전 임의경매개시결정과 김해농업협동조합의 20,114,884원 가압류 역시 등기부상 말소됐습니다. 종전 경매개시등기는 2025.07.28 취하를 원인으로 2025.08.01 말소됐습니다.
② 점유·이용상태 — 공실이지만 임대관계는 미상
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 현황 | 공실 |
| 임대관계 | 미상 |
| 등재 임차인 | 없음 |
| 공부와 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 없음 |
감정평가 요항에서는 대상 물건을 공실로 확인하고 있으며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등재된 임차인은 없지만, 임대관계 자체가 확인된 것은 아니므로 입찰 전 현황과 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 기준점이 없다
현재 최저매각가는 220,500,000원으로 감정가 450,000,000원의 49%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 최근 시장가격과 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 대상은 상업용 건부지 내 1층 집합건물이고 현황 공실이어서 실제 수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,440,000,000원 | 216,613,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권액 1,500,000,000원 중 예상배당은 216,613,000원이며, 미배당은 1,283,387,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 증산중학교 서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트 단지·교육시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상3층 건물의 1층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 소화전설비·승강기설비·공동위생설비가 돼 있습니다.
- 토지. 등고 평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북동측·남동측·남서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 2,098,000원/㎡, 지목 대, 업무용, 평지·정방형·중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 450,000,000원과 최저가 220,500,000원의 차이만으로 적정가를 판단하지 마십시오.
- 상업용 수요 확인. 대상 토지는 상업용 건부지이고 물건은 1층 집합건물입니다. 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2015.11.26 부산은행 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하십시오.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2015년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 판단 근거가 부족합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 220,500,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없고 현황은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상업용 수요와 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.
