울산지방법원 2025타경12890. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 207호는 근린생활시설인 미용실 ‘핑크바비’로 이용 중입니다. 감정가는 55,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 38,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 배길건이며, 2004년 2월 20일 임의경매 매각을 원인으로 2004년 2월 24일 소유권을 취득했습니다.
등기만 보면 기준점은 선명합니다. 2019년 9월 11일 설정된 강남새마을금고의 채권최고액 174,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 강동우의 근저당과 국민건강보험공단·울산광역시 중구의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현장에서는 임차인이 확인됐으므로, 입찰 전에는 임차인의 점유개시와 대항요건을 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12890 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(미용실, 상호 핑크바비) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 5층, 지상 13층 중 2층 |
| 소유자 | 배길건 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 말소형
2004년 2월 24일 설정됐던 울산동부신용협동조합 근저당은 2019년 9월 11일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 강남새마을금고 근저당이 현재의 말소기준입니다. 후순위 강동우 근저당과 이후 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — “없음”이 아니라 “판정 미상”
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형심 | 207호 미용실 | 2,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 다만 점유개시일과 사업자등록일, 확정일자 등 순위 판단 자료가 확인되지 않으므로 대항력 있음 또는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 55,000,000원의 70%인 38,500,000원입니다. 그러나 근린생활시설은 개별 호수의 위치·동선·공실 가능성·임대수익에 따라 가격 편차가 크므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 임차료는 보증금 2,000,000원, 월세 150,000원으로 조사됐으며, 실제 임대차 유지 여부와 관리비·공실·수선비를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 38,500,000원 | 37,407,000원 | 296,593,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 307,935,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 315,874,570원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 낙찰대금은 낮아지지만, 그만큼 근저당권자들의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 강남새마을금고의 청구액 74,000,000원 중 예상배당은 37,407,000원으로 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 다만 채권자의 미배당 채권이 있다는 사실과 매수인이 그 채권을 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,000원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 174,000,000원 | 37,407,000원 |
| 2. 근저당 · 강동우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며, 임차인의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 울산광역시 중구 성남동 젊음의 거리 남측 인근으로, 근린생활시설과 업무시설이 형성된 상가 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용. 207호는 근린생활시설인 미용실 ‘핑크바비’로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트조 지하 5층·지상 13층 건물로, 공동위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·CCTV·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 유사 사다리형 평지로 상업용 건부지이며, 토지면적은 354.0㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8m 도로, 동측 약 2.5m 보행자전용도로, 북측 약 5m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 ㎡당 2,867,000원입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 최형심의 점유개시일·사업자등록일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인하세요.
- 보증금 인수 재계산. 임차인이 말소기준일보다 앞선 대항요건을 갖춘 경우 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 영업 현황. 미용실 영업 지속 여부, 임대차 갱신 여부, 월세 연체와 점포 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물과 인근 상가의 매매·임대수익을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 강남새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2019-1097호가 기재되어 있으므로 다른 공동담보 물건과 배당 관계를 확인하세요.
- 관리비·세금. 상가 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세와 각종 공과금을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.28로 기재되어 있으므로 현재 매각·변경·유찰 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차인은 아직 열려 있다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 강남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 207호에서 보증금 2,000,000원, 월세 150,000원의 임차인이 실제 영업 중인 것으로 조사된 만큼, 임차인의 대항력과 우선변제 여부를 확인하지 않고 완전한 무인수 물건으로 결론 내려서는 안 됩니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 근린생활시설은 아파트처럼 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 등기상 권리는 말소형, 임차관계는 확인형, 가격은 수익성 검증형입니다. 입찰의 핵심은 3,850만원이라는 숫자보다 임차인의 기준일과 실제 임대수익을 확인하는 데 있습니다.
