울산지방법원 2025타경12890. 울산 중구 성남동 웰컴시티 2층 207호로, 감정평가상 현재 근린생활시설(미용실, 상호 ‘핑크바비’)로 이용 중입니다. 등기상 현재 사건의 말소기준은 2019.09.11. 설정된 강남새마을금고 근저당 174,000,000원입니다. 2024년 강동우 근저당 160,000,000원과 2025년 임의경매개시결정, 이후 국민건강보험공단·울산광역시 중구 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서 자체는 명확하지만, 점유관계는 별개로 봐야 합니다. 감정평가 조사에는 207호를 최형심이 보증금 2,000,000원, 월세 150,000원에 임차 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 대항력과 우선변제를 판정할 기준 시점이 확인되지 않으므로, 단순히 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만 보고 임차인 위험까지 없다고 단정하는 것은 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12890 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(미용실, 상호 핑크바비) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하5층 지상13층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 배길건 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 18,865,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.09.11. 강남새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2024.11.19. 강동우 근저당, 2025.11.20. 강남새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.12.11. 국민건강보험공단 압류, 2026.05.08. 울산광역시 중구 압류가 이어졌고, 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유·이용 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최형심 | 207호 · 근린생활시설(미용실) | 2,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
감정평가 조사에서 확인되는 실제 임차인은 최형심 1명입니다. 보증금과 월세는 확인되지만 대항력 발생에 필요한 점유·사업자등록 관련 기준일과 확정일자 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 승계 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 해당 기준일을 말소기준일인 2019.09.11.과 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 최저매각가는 18,865,000원으로 감정가 55,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’는 사실과 ‘시장 시세보다 싸다’는 판단을 동일하게 볼 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 315,874,570원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,205,500원 | 12,567,801원 | 321,432,199원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,243,850원 | 8,677,461원 | 325,322,539원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 어디까지나 배당 계산상의 값이며, 최형심 임차인의 대항력·우선변제 여부가 확정되기 전까지는 실질취득비용을 최저가만으로 고정해서 보는 데 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 739,570원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 174,000,000원 | 18,125,430원 |
| 2. 근저당 · 강동우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.9% 추정치입니다. 강남새마을금고·강동우의 채권최고액 합계는 334,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 18,125,430원, 미배당액은 315,874,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 207호는 현재 근린생활시설인 미용실 ‘핑크바비’로 이용 중입니다.
- 입지. 울산광역시 중구 성남동 젊음의 거리 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등이 형성된 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 남서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 유사사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역입니다.
- 도로. 남측 폭 8M 정도 도로, 동측 폭 2.5M 정도 보행자전용도로, 북측 폭 5M 정도 도로에 각각 접합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,867,000원/㎡이며 토지면적은 354.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 확인. 최형심의 점유 및 사업자등록 관련 기준일을 확인해 2019.09.11. 말소기준권리와 선후관계를 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 2,000,000원의 우선변제 여부와 실제 배당참가 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 현 점유 확인. 감정평가 당시 미용실 이용 및 임대차가 조사되었으므로 매각기일 전 현재 영업·점유 상태가 그대로인지 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 상가의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 임차인 선후관계 확인이 먼저”
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.09.11. 강남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 207호에는 보증금 2,000,000원·월세 150,000원의 실제 임차인 최형심이 존재하고, 대항력과 우선변제의 기준일이 확인되지 않았습니다.
또한 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내리기보다는, 임차인의 대항력·우선변제 여부와 실제 상가 시세를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 등기 말소보다 점유관계 확인과 가격 검증에 있습니다.
