울산지방법원 2025타경12890. 울산 중구 성남동 웰컴시티 2층 210호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 등기문서는 집합건물이며 감정평가상 210호는 상호가 확인되지 않은 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 59,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 41,300,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리 흐름은 비교적 선명합니다. 소유자 배길건이 2004년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2019년 9월 11일 강남새마을금고가 채권최고액 174,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 강동우의 근저당권과 현재 경매개시결정, 울산광역시 중구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 인수할 권리가 없다는 것과 점유·임대 위험이 없다는 것은 다릅니다. 감정평가 조사에서 210호의 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차 조건을 확인하기 전에는 대항력이나 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층 210호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 젊음의2거리 29 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 2층 210호 · 근린생활시설(상호 미상) |
| 소유자 | 배길건 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.11. 접수된 강남새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고 채무자는 배수빈입니다. 이후 2024.11.19. 설정된 강동우의 채권최고액 160,000,000원 근저당권, 2025.11.20. 강남새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.05.08. 울산광역시 중구의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대 관계 — 210호는 확인이 필요하다
| 현재 이용상태 | 근린생활시설(상호 미상) |
|---|---|
| 확인된 임차인 성명 | 없음 |
| 210호 임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 가능·미상 |
| 우선변제 여부 | 미상 |
| 매수인 승계 위험 | 등기상 0원이나 실제 점유·임대차 확인 전 확정 곤란 |
보증금, 점유 개시 시점, 대항요건과 우선변제 관련 내용이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장에 영업 중인 점유자가 있다면 점유 원인과 임대차계약 내용을 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
최저매각가는 41,300,000원으로 감정가 59,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “한 번 유찰돼 30% 저렴하다”는 식의 가격 평가는 금물입니다.
실질취득액은 주어진 배당모형상 매수인 인수액 0원을 적용하면 41,300,000원입니다. 다만 이 계산은 등기권리와 현재 확인된 배당관계를 기준으로 한 것이며, 미상 점유자의 임대차가 확인될 경우 실제 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,143,400원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 174,000,000원 | 40,156,600원 |
| 2. 근저당 · 강동우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,143,400원을 제외한 40,156,600원이 강남새마을금고에 배당되고, 강동우와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 합계 334,000,000원 중 총 배당액은 40,156,600원이며, 미배당액은 293,843,400원입니다.
신청채권자의 청구액은 74,000,000원으로, 현재 회차의 예상배당액 40,156,600원만으로는 청구액 전액이 충족되지 않습니다. 다만 이 부족액 역시 주어진 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 성남동 젊음의 거리 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성된 상가밀집지대입니다.
- 이용상태. 웰컴시티 2층 210호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 확인되지 않았습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 5층·지상 13층 건물입니다. 공동위생, 급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, CCTV와 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 유사사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 354.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 2,867,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8M 도로, 동측 약 2.5M 보행자전용도로, 북측 약 5M 도로에 접합니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 210호 점유자 확인. 실제 영업자와 점유 원인, 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 임대관계가 미상이므로 대항력이나 우선변제 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말아야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 현재 임대료, 공실 기간, 관리비와 실제 영업 가능 업종을 확인해 입찰가를 역산해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 점유자가 확인될 경우 인도 협의와 명도 절차에 필요한 기간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 강남새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2019-1097호로 기재돼 있으므로 공동담보의 범위와 동시 진행 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격이 문제다
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분은 비교적 단순합니다. 하지만 210호는 현재 근린생활시설로 이용 중이면서 임대관계가 미상입니다. 대항력과 우선변제 여부도 확인되지 않아 점유 리스크를 닫지 못한 상태입니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐, 최근 실거래나 실제 임대수익을 통해 가격 메리트를 확인할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 확인 가능, 점유와 가격은 보류입니다. 현장 점유조사와 임대차 확인, 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 확보한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
