울산지방법원 2025타경12890. 울산 중구 성남동 웰컴시티 2층 210호로, 사건상 용도 표기는 대지이며 감정평가상 해당 210호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 20,237,000원으로 감정가 59,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 권리관계에서는 2019.09.11 설정된 강남새마을금고 근저당 174,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 강동우 근저당과 현재 경매개시결정, 2026년 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 “인수 0원”과 “점유·임대관계가 완전히 확인됐다”를 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 감정평가 조사에는 210호의 임대관계가 미상이라고 적혀 있습니다. 보증금·전입·사업자등록·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 정보도 확인되지 않았으므로, 임차관계가 없다고 단정할 수 없고 대항력 가능 여부도 미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12890 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층 210호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 210호 근린생활시설 |
| 소유자 | 배길건 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 20,237,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대관계 | 210호 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.09.11 강남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이며, 이보다 뒤인 2024.11.19 강동우 근저당 160,000,000원, 2025.11.20 강남새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.05.08 울산광역시 중구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 검증은 불가
현재 최저매각가 20,237,000원은 감정가 59,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”를 곧바로 “시장 시세보다 싸다”로 바꿔 읽을 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 20,237,000원 | 34.3% | 314,527,266원 |
| 4회 유찰 시 | 14,165,900원 | 24.01% | 320,489,086원 |
| 5회 유찰 시 | 9,916,130원 | 16.81% | 324,662,360원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 이 때문에 회차별 가격 하락은 매수인의 인수부담 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 시장가치 판단에는 별도의 상가 거래사례와 수익성 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 764,266원 |
| 2. 근저당 · 강남새마을금고 | 174,000,000원 | 19,472,734원 |
| 3. 근저당 · 강동우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 334,000,000원 중 예상 배당액은 19,472,734원이며, 미배당액은 314,527,266원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 성남동 젊음의 거리 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설 등으로 형성된 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 본건 210호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 미상입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층·지상13층 건물의 2층에 위치합니다.
- 도로. 남측 폭 8M 정도 도로, 동측 폭 2.5M 정도 보행자전용도로, 북측 폭 5M 정도 도로에 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 유사사다리형 토지로 상업용 건부지이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,867,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동위생·급배수·화재탐지 및 경보·TV공시청·DATA·소화전·스프링클러·승강기·CCTV·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 210호 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 판단 자료 확인. 보증금·확정일자 등 관련 정보가 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 20,237,000원이 시장가치 대비 어느 수준인지 별도 검증해야 합니다.
- 배당구조 확인. 예상배당상 강남새마을금고가 19,472,734원을 배당받고 강동우 근저당은 0원 배당이며, 총 미배당액은 314,527,266원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확인 사항이 먼저”
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2019.09.11 강남새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 본건 210호의 임대관계가 미상이고 최근 실거래 시세도 없습니다. 따라서 감정가 59,000,000원에서 3회 유찰돼 20,237,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격 메리트나 권리 안전성을 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 등기상 소멸 구조 확인보다도 점유·임대관계와 실제 시장가치를 추가 확인하는 것입니다.
