제주지방법원 2023타경24871. 제주신항코아루디펠리체 1층 128호 주거용 오피스텔입니다. 소유자 정화가 2020.09.17 거래가액 129,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.03.26 우리금융캐피탈주식회사 명의 채권최고액 87,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 128호 안병훈의 전입일은 2020.09.17로 말소기준권리 2021.03.26보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 남아 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득비용은 848,000원에 그 인수액을 더한 금액이 되므로, 현재 숫자만으로 실제 매입원가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경24871 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 고마로 16, 1층 128호 (일도이동,제주신항코아루디펠리체) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상10층 내 1층 128호 · 사용승인일자 2019.03.06 |
| 소유자 | 정화 · 2020.09.17 소유권이전 · 거래가액 129,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 848,000원 · 14회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 11,221,876원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.03.26 우리금융캐피탈주식회사 근저당권입니다. 2023.04.05 국 압류와 2023.06.02 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유자 확인 — 본 호실의 선순위 전입이 핵심
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안병훈 | 128호 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정기범 | 913호 | 2020.12.11 | 미상 | 2023.08.29 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 실제 점유자 2명이 확인되며, 본 호실은 128호 안병훈입니다. 정기범은 913호로 기재되어 있고 2023.08.29 배당요구를 했습니다. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 따라서 본 호실의 판단에서는 128호 점유자의 실제 임대차계약, 보증금 잔액과 점유 지속 여부를 우선 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 848,000원이어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 125,000,000원이고 현재 최저매각가는 848,000원입니다. 14회 유찰돼 감정가 대비 극단적으로 낮아졌지만, 동일 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인율을 판단할 근거가 없습니다. 여기에 본 호실 선순위 전입 점유자의 보증금까지 미상이므로, 최저가만 비교해 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 49.0% 추정) | - | 415,264원 |
| 을구 1번 근저당권 · 우리금융캐피탈주식회사 | 87,000,000원 | 432,736원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 우리금융캐피탈주식회사 채권의 미배당액은 86,567,264원입니다. 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 인화초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔이며 기본위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·천장매립형 에어컨 냉방설비·가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 7미터, 동측으로 폭 약 25미터의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 567.9㎡, 공시지가 1,321,000원/㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 128호 임대차계약 원본 확인. 안병훈의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 잔액, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 2020.09.17로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태에서 임의로 인수 0원 처리하지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 실제 점유·임대차관계가 일치하는지 입찰 직전 원본을 대조해야 합니다.
- 913호 기록 분리. 현황조사에는 913호 정기범도 함께 확인됩니다. 본 호실 128호의 점유·권리관계와 혼동하지 않도록 각 호실 자료를 분리해서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 시세가 확인되지 않고 실질취득비용도 미상입니다. 14회 유찰과 848,000원이라는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하지 마세요.
맺으며 — “최저가 848,000원 ≠ 실질취득 848,000원”
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2021.03.26 우리금융캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 본 호실 128호에는 그보다 앞선 2020.09.17 전입 점유자가 있으며 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에 명시 인수권리가 없다고 적혀 있어도, 선순위 점유자의 실제 임대차와 보증금 잔액을 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 14회 유찰로 최저가는 848,000원까지 내려왔지만 시세 자료도 없으므로 ‘싸다’는 결론 역시 금물입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 128호 점유자의 보증금과 대항력 최종 확인입니다.
