848,000원
제주지방법원 2023타경24871. 제주신항코아루디펠리체 1층 128호로, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자 정화가 2020.09.17. 거래가 129,000,000원에 취득했고, 2021.03.26. 우리금융캐피탈주식회사 명의 채권최고액 87,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 점유관계가 결론을 바꿉니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 128호 안병훈, 현황조사와 문건접수에는 913호 정기범이 나타납니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력 있음으로 단정하거나 인수 0원으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경24871 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 고마로 16, 1층 128호 (일도이동, 제주신항코아루디펠리체) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상10층 · 사용승인 2019.03.06. |
| 소유자 | 정화 (2020.09.17. 거래가 129,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 848,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 11,221,876원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.26. 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 87,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 2021.03.26. 우리금융캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2023.04.05. 국세 압류와 2023.06.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 전입자 분석 — 실제 전입자 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병훈 | 128호 | 2020.09.17. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 정기범 | 913호 | 2020.12.11. | 미상 | 미상 | 2023.08.29. | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
두 사람은 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 전입자 2명입니다. 안병훈의 전입일은 2020.09.17., 정기범의 전입일은 2020.12.11.로 모두 말소기준일 2021.03.26.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부, 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 415,264원 |
| 1. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 87,000,000원 | 432,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 432,736원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 86,567,264원입니다. 신청채권액 11,221,876원도 현재 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입자의 보증금 인수액은 확인되지 않아 별도로 계산할 수 없습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 일도이동 인화초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 128호와 9층 913호 모두 주거용 오피스텔로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하4층·지상10층이며 사용승인일은 2019.03.06.입니다. 승강기·소화·화재탐지·천장매립형 냉방·가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 폭 약 7미터, 동측으로 폭 약 25미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구·시가지경관지구이며 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 회차까지 14회 유찰됐고 실거래 자료가 없어, 낮은 최저가만으로 환금성과 시장가치를 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 128호 보증금 확인. 안병훈의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 913호 자료 분리 확인. 감정평가와 전입자료에는 128호와 913호가 함께 나타나므로, 매각 대상 목록과 각 호별 매각물건명세서를 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로는 부족합니다. 실제 점유와 임대차관계가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가·인수 보증금·체납 관리비·명도비용을 합산해 정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정기범은 2023.08.29. 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 미상이라 실제 배당순위와 미배당액은 확정되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유 부분을 현장에서 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 장기 미납 관리비가 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.08.04로 기재돼 있으므로 진행·변경·매각 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “84만8천원 ≠ 실질취득 84만8천원”
이 사건은 가격표만 보면 감정가 125,000,000원이 848,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 총액입니다. 말소기준보다 앞선 전입자 2명이 확인되지만 보증금과 확정일자가 모두 밝혀지지 않았고, 실거래 자료도 없습니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 적혀 있어도, 전입자의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 보증금 인수가 발생하면 낙찰가가 아무리 낮아도 실질취득액은 크게 달라질 수 있습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 전입 위험은 미확정. 보증금과 점유관계가 확인되기 전까지는 가격과 권리 모두 보류가 맞는 사건입니다.
