23,142,000원
제주지방법원 2023타경24871. 제주시 일도이동 제주신항코아루디펠리체 9층 913호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 281,000,000원이지만 7회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 23,142,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 8.24%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 가격 하락폭보다 임차관계 확인이 훨씬 중요합니다.
말소기준권리는 2021.03.26. 설정된 우리금융캐피탈주식회사의 근저당권 87,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 본건 913호 임차인 정기범이 2020.12.11. 전입했고 확정일자도 2020.11.23.로, 모두 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 배당요구도 2023.08.29. 했지만 보증금 액수 자체가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경24871 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 고마로 16, 9층 913호 (일도이동,제주신항코아루디펠리체) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 · 9층 913호 · 사용승인일자 2019.03.06. |
| 소유자 | 정화 · 2020.12.11. 소유권이전 · 거래가액 269,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 23,142,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 11,221,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차인이 핵심
2019.03.19. 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2020.12.11. 정화에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2021.03.26. 우리금융캐피탈주식회사의 근저당권 87,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2023.04.05. 국 압류와 2023.06.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 913호 보증금 확인 전에는 실질취득액을 못 정한다
조사자료상 실제 임차인은 2명이며, 그중 본건 913호와 직접 대응하는 임차인은 정기범 1명입니다. 128호 안병훈도 함께 확인돼 있으므로 호수별로 구분해서 봐야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병훈 · 128호 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정기범 · 913호 | 2020.12.11 | 2020.11.23 | 미상 | 대항력 있음 | 배당요구 2023.08.29 | 해당 없음 |
정기범의 전입일 2020.12.11.은 말소기준 2021.03.26.보다 앞섭니다. 확정일자는 2020.11.23.이고 배당요구는 2023.08.29. 접수됐습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰대금으로 전액 배당되는지, 미배당분이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 816,556원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 87,000,000원 | 22,325,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 87,000,000원 중 22,325,444원만 배당돼 64,674,556원의 미배당이 발생합니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 배당·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 구조 — 싸졌다는 사실과 싸게 사는 것은 다르다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 23,142,000원 | 22,325,444원 | 64,674,556원 | 충족 |
| 8회 유찰 시 | 16,199,399원 | 15,507,810원 | 71,492,190원 | 충족 |
| 9회 유찰 시 | 11,339,579원 | 10,735,467원 | 76,264,533원 | 미충족 |
가격은 감정가 281,000,000원에서 현재 23,142,000원까지 크게 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체도 아직 확정되지 않습니다. 따라서 7회 유찰이라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 일도이동 인화초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 남측·북측으로 도로에 접하고, 동측으로 폭 약 25미터의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 공시지가 1,321,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일자는 2019.03.06.이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정기범 보증금 원금 확인. 본건 913호의 핵심입니다. 보증금 확인 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 배당요구와 실제 배당액 확인. 정기범은 2023.08.29. 배당요구를 했지만 보증금이 미상이므로 미배당 인수액을 별도로 계산해야 합니다.
- 128호 안병훈과 본건 구분. 조사자료에는 128호 안병훈도 함께 나오므로, 913호 권리관계와 혼동하지 않도록 호수별 서류를 대조해야 합니다.
- 명시 인수권리 없음의 의미 구분. 등기상 인수권리 없음과 선순위 임차인의 미배당 보증금 문제는 별개로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 8.24%라는 수치만으로 저가매수라고 결론 내리지 말고, 임차보증금과 실제 점유·명도 조건을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “23,142,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 7회 유찰과 최저가 23,142,000원입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 913호 정기범의 보증금입니다. 정기범은 말소기준 근저당보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어, 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 보증금이 있다면 매수인 부담으로 이어질 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
등기상 말소 구조는 단순하고 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없지만, 이 사실만으로 실질 인수액까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세 대비 얼마나 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘7회 유찰된 초저가 물건’이 아니라 ‘선순위 임차보증금 확인이 끝나야 가격을 말할 수 있는 오피스텔’로 보는 편이 정확합니다.
