제주지방법원 2023타경24871. 제주신항코아루디펠리체 9층 913호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 정화는 2020.12.11 거래가액 269,850,000원으로 소유권을 취득했고, 2021.03.26 우리금융캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 87,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2023.04.05 제주세무서장 처분의 압류, 2023.06.02 우리금융캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 이 물건은 임차관계 확인이 가격보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경24871 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 고마로 16, 9층 913호 (일도이동, 제주신항코아루디펠리체) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 정화 · 2020.12.11 거래가액 269,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 16,199,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권액 | 11,221,876원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2021.03.26 우리금융캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 87,000,000원이고 채무자는 정화입니다. 이후 2023.04.05 압류와 2023.06.02 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 913호 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안병훈 | 128호 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정기범 | 913호 | 2020.12.11 | 2020.11.23 | 미상 | 대항력 가능 우선변제 가능 |
본 주소인 913호에는 정기범이 2020.12.11 전입했고 확정일자는 2020.11.23, 배당요구는 2023.08.29로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있으므로 우선변제권을 행사할 수 있는 구조지만, 보증금이 미상이라 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
현황조사에는 128호 안병훈도 확인됩니다. 안병훈의 전입일은 2020.09.17로 말소기준보다 빠르지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 근저당권 내용에는 제주신항코아루디펠리체 1층 128호가 공동담보로 표시돼 있어, 128호와 913호의 사건 단위 관계도 입찰 전 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 691,582원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 87,000,000원 | 15,507,418원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 우리금융캐피탈 채권은 71,492,582원 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 정기범의 보증금도 미상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차리스크는 그대로 확인해야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 16,199,000원 | 15,507,418원 | 71,492,582원 |
| 9회 유찰 시 | 11,339,300원 | 10,735,193원 | 76,264,807원 |
| 10회 유찰 시 | 7,937,509원 | 7,394,634원 | 79,605,366원 |
현재 회차는 감정가 6% 시나리오이고, 9회 유찰 시 11,339,300원, 10회 유찰 시 7,937,509원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가 숫자만 낮아진다고 곧바로 실질취득가가 확정되는 구조가 아닙니다. 913호 임차보증금이 얼마인지가 확인되지 않는 한 추가 인수 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층·지상10층입니다.
- 입지. 제주시 일도이동 인화초등학교 북측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 북측 약 7미터 도로, 동측 약 25미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비, 천장매립형 에어컨 냉방, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일자는 2019.03.06이고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 913호 보증금 원액 확인. 정기범의 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 배당가능액을 대조해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정기범의 배당요구일 2023.08.29와 확정일자 2020.11.23을 원문에서 재확인하고 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 128호와의 관계 확인. 현황조사에는 안병훈이 128호에 전입한 것으로 나오고, 근저당에도 128호 공동담보가 표시돼 있습니다. 사건의 물건별 매각범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 없어 16,199,000원이 현재 시세 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 8회 유찰됐으므로 권리문제뿐 아니라 점유·환금성·관리상태·매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,619만 원”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 281,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 16,199,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하고 명시 인수권리도 없지만, 913호 정기범의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다.
정기범의 전입일 2020.12.11은 말소기준 2021.03.26보다 빠르고, 확정일자 2020.11.23과 배당요구 2023.08.29도 확인됩니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되는지, 미배당액이 남아 매수인에게 승계될 여지가 있는지부터 계산해야 합니다. 최저가가 매우 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금 원액과 실제 배당 후 잔액입니다.
