부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경104075 · 서울중앙지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 22.51㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

162,222,222원 1억 6,222만 감정가 225,000,000원

감정가의 72% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 144,000,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

서울중앙지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,440만원

최저가의 10% · 14,400,000원

실거래 대비

▼ 32.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.40억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 내려왔지만 임차인 대항력 가능성과 건축물 이슈를 확인해야 하는 다세대입니다.

가격 최저가 1.44억 = 최근 거래 2.20억의 65.5% — 가격 여지는 있음
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 1,440만원 · 인수액 0원
리스크 김진이 대항력 있음·보증금 미상, 위반건축물 주의 필요

한 줄 평 2회 유찰로 감정가 대비 64%까지 내려온 다세대입니다. 최근 거래 2.20억 대비 최저가는 가격 메리트가 있는 구간입니다. 다만 김진이의 대항력 있는 임차인 가능성과 건축물 관련 주의사항 때문에 가격만 보고 접근하기보다 임차관계 확인이 우선입니다.

감정가 / 최저가

225,000,000원 / 144,000,000원

2회 유찰

최근 거래

220,000,000원

2022.02 단일 거래

최저가 ÷ 시세

65.5%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

배당상 인수 없음

서울중앙지방법원 2025타경104075. 서울 관악구 남현동 씨에스타운 비동 2층 203호 다세대입니다. 등기상 소유자는 신현경이며, 2015년 준공된 철근콘크리트 구조의 집합건물입니다. 권리상으로는 2022년 가압류를 시작으로 강제경매가 진행되었고, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심 변수는 가격이 아니라 점유 관계와 건축 상태입니다. 김진이는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인에게 보증금 인수 가능성이 남아 있으나, 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경104075
소재지	서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층203호
물건종류 / 구조	다세대 · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 2층203호
소유자	신현경
감정가 / 최저가	225,000,000원 / 144,000,000원
청구금액	179,266,613원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2015년 설정 후 말소된 근저당권 이후 판단됩니다. 2022년 강수진 가압류, 2025년 강제경매개시결정, 2026년 압류 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

임차인	전입일	대항력	보증금
이영희	2023.06.02	없음	미상
김진이	2019.02.08	인수 가능성	미상
김장현	2025.07.09	없음	미상

⚠️ 대항력 임차인 주의 김진이는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 최종 인수 위험은 금액 확인 후 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간

동일 물건 기준 최근 거래는 2022년 2월 1건이며 거래가는 220,000,000원입니다. 최저매각가 144,000,000원은 최근 거래 대비 65.5% 수준입니다.

배당 분배 (최저가 1.44억)

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차인 보증금 확인이 필요합니다.

④ 주요 리스크

임차인. 김진이 대항력 있음. 보증금 미상으로 매각물건명세서 확인 필요.
건축 이슈. 일부 호수에서 내부 구조 변경 및 위반건축물 관련 사항이 확인되어 입찰 전 확인 필요.
권리. 후순위 가압류·근저당권은 매각으로 소멸 대상.
환금성. 19세대 소규모 다세대로 거래량이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 확인. 김진이 임차인의 실제 보증금과 배당 가능 여부를 확인하세요.
현장 확인. 점유 현황과 실제 사용 상태를 확인하세요.
건축물 확인. 위반건축물 및 원상복구 관련 사항을 재확인하세요.
가격 판단. 최저가는 시세 대비 유리하지만 임차 위험을 반영한 입찰가 설정이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 확인이 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 가격 매력은 생겼습니다. 그러나 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 단순 할인율이 아니라 대항력 임차인의 존재와 실제 부담액입니다. 권리는 소멸 구조지만 임차인 확인과 건축 상태 점검을 마친 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차인과 건축 이슈를 봐야 한다 — 남현동 씨에스타운 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간

④ 주요 리스크

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 확인이 먼저”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (22장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	2억 2,500만원
2	2026-07-28	유찰	1억 8,000만원
3	2026-09-01	대기	1억 4,400만원