매력지수 C등급 · 임차인 배당 안전성은 있으나 시세 대비 고가와 위반건축물 부담이 큰 물건
현재 매각가 기준 인수액은 0원이지만 최근 거래 대비 120.5%로 가격 메리트가 없고 위반건축물·다세대 환금성 리스크로 종합 C
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 핵심은 대항력 임차인입니다. 어성진 임차인은 보증금 120,000,000원과 우선변제권이 확인되며 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 거래 220,000,000원 대비 최저가가 120.5%이고, 내부 구조변경 위반건축물 리스크가 있어 가격 메리트는 낮습니다.
감정가 / 최저가
265,000,000원
신건
최근 거래
220,000,000원
2022.02
실질취득 관점
265,000,000원
현재 인수 0원 계산
핵심 리스크
위반건축물
구조변경·이행강제금 확인
서울중앙지방법원 2025타경104075. 서울 관악구 남현동 씨에스타운 비동 401호 다세대주택입니다. 등기상 여러 가압류와 강제경매개시결정이 존재하지만 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 주택임차권 등기가 존재하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 배당 여부가 핵심 분석 포인트입니다.
물건 개요
사건번호
서울중앙지방법원 2025타경104075
소재지
서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층401호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 주거용
소유자
이병석
감정가 / 최저가
265,000,000원 / 265,000,000원
신청채권 / 청구
강수진 · 179,266,613원
매각기일
2026.06.23
① 권리 흐름 — 임차인 분석이 핵심
② 임차인 분석
임차인
대항력
우선변제
승계
이영희
없음
해당 없음
없음
김진이
有
확인 필요
가능성 검토
김장현
없음
해당 없음
없음
어성진
有
有
현재 0원 계산
⚠️ 대항력 임차인 체크 어성진은 2015년 전입·확정일자, 임차보증금 120,000,000원, 배당요구가 확인됩니다. 현재 매각가 265,000,000원 기준 배당표에서는 보증금 전액이 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낮은 가격 회차에서는 배당 부족 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족
구분
금액
최근 거래
220,000,000원
감정가 / 최저가
265,000,000원
최저가 대비 최근 거래
120.5%
최근 확인 거래는 2022년 2월 220,000,000원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 120.5% 수준으로, 전체 평균 대비 수치보다 최근 거래 기준 가격 판단이 우선되어야 합니다. 신건에서 가격 가점은 어렵습니다.
⛔ 가격 판단 최저가가 감정가 그대로인 신건이며 최근 거래보다 높습니다. 임차인 배당구조가 정리되어도 가격 경쟁력이 확보된 물건으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상 배당표
순위
항목
배당액
0
집행비용
4,510,000원
1
임차인 어성진 보증금
120,000,000원
2
가압류 강수진
100,000,000원
3
가압류 김나은
40,490,000원
잔여
소유자 교부
0원
매각대금 배분
가격 비교
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 어성진 임차권등기 및 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다.
위반건축물. 401호가 2세대로 구조 변경되어 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.
가격. 최근 거래 220,000,000원 대비 현재 최저가는 높아 신건 접근은 보수적으로 판단해야 합니다.
환금성. 소규모 19세대 다세대주택으로 대단지 대비 매각 유동성이 낮을 수 있습니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 하자 확인이 중요”
이 물건은 현재 배당 시나리오상 임차인 보증금이 처리되어 인수 위험은 낮습니다. 하지만 신건 최저가가 최근 거래보다 높고, 내부 구조 변경에 따른 위반건축물 문제가 존재합니다. 권리는 정리되지만 가격과 물건 상태가 입찰 판단의 핵심입니다.
