서울중앙지방법원 2025타경104214. 사건 용도는 토지 · 대이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 건물 등기에는 소유자 안인식, 2006년 서울우유협동조합 근저당을 시작으로 한미석유·신용보증기금 근저당과 가압류·경매개시결정 등이 이어집니다. 다만 이 사건의 핵심은 그 이후 권리들이 아니라, 매각물건명세서가 별도로 인수한다고 밝힌 1992.09.25. 가압류입니다.

따라서 배당표상 매수인 인수가 0원으로 계산된다는 이유만으로 “인수 없음”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 배당모형은 현재 등기상 채권을 기준으로 0원을 표시하지만, 명세서의 인수권리는 매수인이 별도로 부담할 가능성이 명시된 권리입니다. 그 금액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 13.52억원을 실질취득비용으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2006년 근저당보다 앞선 ‘인수 명시’가 결정적

건물 등기상 말소기준권리는 2006.11.30. 서울우유협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 이후 존속 중인 한미석유 근저당 800,000,000원, 신용보증기금 근저당 168,000,000원, 양교준 가압류 37,000,000원 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위지만 ‘점포’는 대항력 미상

조사된 점유·임차 관계는 총 10건입니다. 안순례·유성은·박종해·양은희·이강호·박다연·노현우, 주식회사대양에프엔에이, 김소은은 확인된 전입일이 모두 2006.11.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 “점포” 항목은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,352,743,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 배당모형상 채권 1,213,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 123,815,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당모형의 매수인 인수액 0원과 별개로, 매각물건명세서가 명시한 목록1의 1992.09.25. 가압류 인수 여부와 금액은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 보라매역 남동측 인근이며, 주위는 학교·단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 신림선·7호선 환승역인 보라매역과 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물이며, 주택부분에는 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 114.2㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,395,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 기호 2·3은 공부상 지목이 ‘대지’이나 현황은 ‘도로’입니다.
• 별도 건물. 기호1 토지 지상에 본건 기호5와 별개인 ‘연와조 세멘와즙 단층 주택(56.53㎡)’의 건물 등기사항전부증명서가 존재하지만 현황 소재는 불명입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 늘어나는 미배당

3회 유찰 시에는 한미석유의 800,000,000원 청구는 전액 배당되는 시나리오지만, 전체 채권에는 144,027,544원의 미배당이 생깁니다. 4회 유찰 시에는 미배당이 358,302,035원으로 늘고, 한미석유 배당도 646,697,965원으로 줄어듭니다. 다만 이런 미배당 증가는 후순위 채권의 배당 부족을 뜻할 뿐, 그 자체가 매수인 인수로 전환된다는 의미는 아닙니다. 별도로 명시된 1992년 가압류의 인수 문제는 계속 독립적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1992.09.25. 가압류 원문 확인. 목록1의 인수권리로 명시돼 있으므로 권리자·청구금액·현재 효력·말소 가능 여부를 매각물건명세서와 해당 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 인수 가압류 금액이 확인되기 전에는 1,352,743,000원을 최종 취득비용으로 보지 말고, 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
• 점포 대항력 확인. 보증금 16,000,000원이 기재된 “점포”는 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
• 이강호 관계 확인. 점유·임차 조사 대상이면서 강제경매 채권자로도 나타나므로 실제 임대차관계와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건과 기호별 토지·건물 범위를 매각목록에서 대조해야 합니다.
• 현황 도로 확인. 기호 2·3은 공부상 대지이나 현황 도로로 평가돼 이용·가치 판단에 반영해야 합니다.
• 소재 불명 건물 확인. 별도 등기된 56.53㎡ 단층 주택의 현황 소재가 불명이라고 기재돼 있으므로 현장과 등기 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수권리

감정가 2,113,662,360원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 1,352,743,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 유찰률만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 건물 등기상 2006년 말소기준 이후 권리는 정리 가능한 구조이고, 확인된 전입자들도 대부분 후순위지만, 매각물건명세서에는 그보다 훨씬 앞선 1992.09.25. 가압류가 인수권리로 명시돼 있습니다. 여기에 전입일 미상의 보증금 16,000,000원 점포, 관계인 가능성이 있는 이강호, 일괄매각·제시외 건물·현황 도로·소재 불명 건물까지 확인 과제가 겹칩니다.

결론은 가격 판단 보류. 1992년 가압류의 실제 인수금액과 효력이 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 현재 배당모형의 인수 0원만 믿고 접근하면 안 되며, 인수권리 원문 확인이 이 사건의 첫 번째 입찰 조건입니다.