제주지방법원 2024타경26171. 제주시 조천읍 와산리 소재 건물과 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김천열이고, 말소기준은 2021.06.30 서귀포새마을금고 근저당권 480,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 정극홍 근저당 240,000,000원, 주식회사헤븐랜드 근저당 168,000,000원, 의령군산림조합 가압류 604,859,316원과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 663,103,748원입니다. 이 가격을 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원으로 선순위 서귀포새마을금고 근저당은 480,000,000원 전액, 정극홍 근저당은 174,072,711원까지 배당되고 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다. 그러나 이 838,786,605원의 미배당은 채권자 측 미회수액이고, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경26171 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 · 제102동 · 도로명 미래로 92-12 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 부지 및 진입로 등으로 이용 |
| 소유자 | 김천열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 663,103,748원 / 663,103,748원 (신건) |
| 청구금액 | 594,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
| 토지 | 3,512㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 188,600원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 조경수 포함 · 데크는 건물에 포함하여 평가 · 목록 5 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.06.30 서귀포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 공동담보로 와산리 1219-2 김천열 지분이 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2025.08.29 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐지만, 선순위 근저당권의 지위가 승계된 것이므로 말소기준 시점 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 6.63억이 ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 663,103,748원이 그대로 최저매각가입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 663,103,748원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 유형이 아니라, 3,512㎡ 토지와 건물, 목록 5 지분, 4동 단독주택 부지 및 진입로 이용상태가 얽힌 기타 + 토지 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 실거래 시세와 직접 비교되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 663,103,748원 | 654,072,711원 | 838,786,605원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 530,482,998원 | 522,778,168원 | 970,081,148원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 424,386,398원 | 417,742,534원 | 1,075,116,782원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 663,103,748원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,031,037원 |
| 1. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정극홍 | 240,000,000원 | 174,072,711원 |
| 3. 근저당 · 주식회사헤븐랜드 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의령군산림조합 | 604,859,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,492,859,316원 중 채권자 예상배당은 654,072,711원, 미배당은 838,786,605원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 위치. 제주시 조천읍 와산리 ‘와산리 운동장’ 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 정기버스노선이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록 5는 지분 매각이며, 제시건물을 포함한 4동의 단독주택 부지 및 진입로 등으로 이용 중입니다. 데크는 건물에 포함하여 평가됐고 조경수도 매각에 포함됩니다.
- 토지. 면적 3,512㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 공부와 현황. 기호(2)는 공부상 지목이 공장용지이나 현황은 진입로 부지로 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반건축. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 사건기록 대조. 본 사건번호 2024타경26171과 등기부에 기재된 2025타경8943 등 별도 경매등기의 관계를 최신 사건내역에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·점유개시 시점·전입 여부를 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 조경수 포함, 데크의 건물 포함 평가, 목록 5 지분 매각 조건을 매각목록 원문과 도면으로 대조하세요.
- 진입로·지분 관계. 목록 5가 4동의 단독주택 부지 및 진입로 등으로 이용되고 있으므로 지분 범위와 실제 통행관계를 확인하세요.
- 토지규제 확인. 계획관리지역 외 경관·생태계·지하수자원 보전 및 공장설립·가축사육 제한이 기재되어 있으므로 향후 이용계획과의 충돌 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 663,103,748원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 없이 ‘신건이니 적정’ 또는 ‘유찰되면 무조건 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 838,786,605원의 미배당은 현재 시나리오의 채권자 미회수액입니다. 매수인 인수액 0원과 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 남았다”
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.30 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이것이 곧 투자매력으로 연결되지는 않습니다. 현재 실질취득액은 663,103,748원이고, 물건은 3,512㎡ 토지와 단독주택 부지·진입로·지분 매각 요소가 섞인 일괄매각입니다. 임대관계도 미상이며 등기부에는 별도 경매개시결정 내역까지 존재합니다. 따라서 “인수 0원”은 장점이지만 “6.63억이 싸다”는 결론은 별도 시세·현장 검증 전에는 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유·물건범위는 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
