제주지방법원 2024타경26171. 제주시 조천읍 와산리 1219-2, 도로명 미래로 92-11 제103동을 포함한 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 3,512㎡, 토지이용상황은 단독, 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정평가 비고에 따르면 조경수·조경시설·돌담은 토지에, 발코니·데크는 건물에 포함해 평가됐습니다. 권리관계의 기준점은 2021년 서홍새마을금고 근저당이고, 이후 설정된 정극홍·박현호 근저당과 최해중 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 143,157,000원으로 감정가 592,074,780원의 24.18%입니다. 그러나 4회 유찰이라는 숫자는 가격 매력의 확정 근거라기보다 응찰자가 반복해서 형성되지 않았다는 사실도 함께 보여줍니다. 특히 감정평가상 주변은 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있어, 아파트처럼 표준화된 환금성을 기대하는 접근은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경26171 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 미래로 92-11 (제103동) · 와산리 1219-2 |
| 용도 / 이용 | 기타 · 토지이용상황 단독 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 염육남 · 단독소유 |
| 토지 | 3,512㎡ · 지목 대 · 완경사 · 자루형 · 소로한면 · 공시지가 188,600원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 592,074,780원 / 143,157,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.18%) |
| 신청 청구금액 | 594,000,000원 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 조경수·조경시설·돌담은 토지에 포함 · 발코니·데크는 건물에 포함 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
말소기준권리는 2021.06.30. 을구 1번 서홍새마을금고 근저당권, 채권최고액 420,000,000원입니다. 그 뒤의 정극홍 근저당 240,000,000원, 박현호 근저당 200,000,000원, 최해중 가압류 167,500,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사헤븐랜드의 86,400,000원 근저당과 차철관의 600,000,000원 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24.18%여도 ‘싸다’는 결론은 금물
감정가 592,074,780원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 143,157,000원입니다. 수치상 감정가의 24.18%까지 낮아졌지만, 이 사건의 매력도를 감정가 대비 할인율 하나로 평가하면 위험합니다. 감정가와 경매 최저가는 경매 회차의 가격 구조이고, 실제 매수·매도 시장에서의 환금성은 물건의 이용상태와 입지, 개별 상태에 영향을 받습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 143,157,000원 | 24.18% | 887,147,198원 |
| 5회 유찰 시 | 100,209,900원 | 16.93% | 929,493,039원 |
| 6회 유찰 시 | 70,146,930원 | 11.85% | 959,015,715원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 100,209,900원, 두 번 더 진행되면 70,146,930원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액만 커지는 구조이며, 이것이 매수인에게 별도의 채무 승계를 의미하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,804,198원 |
| 1. 근저당 · 서홍새마을금고 | 420,000,000원 | 140,352,802원 |
| 2. 근저당 · 정극홍 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박현호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최해중 | 167,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 1,027,500,000원 중 140,352,802원이 배당되고, 미배당액은 887,147,198원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 조천읍 와산리 소재 ‘와산리 운동장’ 남서측 인근이며, 부근은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 정기버스노선이 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 특성. 토지 3,512㎡, 지목 대, 완경사·자루형, 소로한면이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전 관련 등급 등의 제한·저촉 사항이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 감정평가 대상 기호 중 기호(2)는 지목이 공장용지이나 현황은 진입로 부지로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·임야가 혼재하고 용도가 ‘기타’인 물건으로, 표준화된 공동주택보다 개별 입지·건물상태·실사용 가능성이 매각성에 더 크게 작용할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 현황조사·전입 여부·실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 조경수·조경시설·돌담은 토지, 발코니·데크는 건물에 포함해 평가됐으므로 현장에서 실제 경계와 부속시설을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에도 가축사육제한, 공장설립제한, 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 규제가 중첩돼 있습니다.
- 진입로 현황 확인. 기호(2)는 공부상 공장용지지만 현황 진입로 부지입니다. 실제 도로 사용관계와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 24.18%라는 숫자만 보지 말고 유찰 원인이 이용성·입지·건물상태·수요 부족 중 어디에 있는지 확인하세요.
- 배당 부족은 인수와 별개. 현 회차 채권 미배당 887,147,198원이 발생하지만, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유를 먼저 사야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.30. 서홍새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 담보권·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 143,157,000원이 곧 실질취득금액이라는 점도 분명합니다.
다만 투자 판단의 핵심은 ‘감정가 592,074,780원짜리를 143,157,000원에 산다’는 단순 비율이 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 기타·단독 이용 물건이며 주변은 단독주택·농경지·임야 혼재지역, 교통은 보통으로 평가됐습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 환금성 확인 후 판단. 이 물건은 낮은 최저가보다 왜 네 번이나 유찰됐는지를 설명할 수 있을 때 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
