서울서부지방법원 2025타경51966. 마포구 도화동 우성 단지 내 에이상가동 1층46호로, 감정 이용상태는 기존 상가점포입니다. 등기부상 소유자는 도화구역제3지구주택개량재개발조합이며 1992년 소유권보존 이후 1997년 서울특별시마포구 압류가 가장 앞선 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤 2012년·2015년 압류와 2025년 강제경매개시결정이 이어졌고, 등록된 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

근저당권은 없고, 임차인도 특정되어 있지 않아 전형적인 대항력 임차인 인수형 사건은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 압류 3건이 모두 지방자치단체 관련 압류여서 실제 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 제공된 배당표는 이 금액을 반영하지 않았으므로, 소유자 잔여액 33,043,480원을 확정값으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 1997년 압류

말소기준은 1997.02.20. 서울특별시마포구의 압류입니다. 이후 2012년 압류, 2015년 압류, 2025년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 근저당권은 없으며, 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유·임차관계 — 특정 임차인은 없지만 현황 확인 필요

특정된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력·우선변제권을 계산할 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 현황은 상가 내부에 물건이 적치된 상태로 조사됐습니다.

현황조사에 따르면 1층46호는 임시로 일부 점포의 자재 보관창고로 사용 중이며, 유리파티션으로 구역이 특정되어 있고 출입문에는 146호 표시가 붙어 있습니다. 점포 운영 주체와 적치물 소유자를 현장에서 확인하는 것이 명도 리스크 판단에 중요합니다.

③ 가격 판단 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다

수집된 우성 단지 최근 거래 12건은 2026년 5~8월의 주거용 거래로, 전용면적이 54.72㎡~141.52㎡입니다. 본건 대상면적은 6.48㎡이고 용도도 근린시설이므로 동일 상품으로 볼 수 없습니다.

최근 12건 평균은 1,748,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 1,950,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 본건 최저가 49,000,000원은 이 거래가격의 2.8% 수준이지만, 그 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 본건은 6.48㎡ 상가이고 거래표본은 훨씬 큰 주거용 면적이어서 상품·면적이 일치하지 않기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 14,674,520원이 전액 배당되고 소유자 잔여 33,043,480원이 계산됩니다. 다만 등록된 지방세 관련 압류의 실제 체납액과 당해세는 반영되지 않았으므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

현재 제공된 시나리오에서는 2회 유찰까지도 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 그러나 이것은 권리·배당 구조에 대한 결과일 뿐, 39,200,000원이나 31,360,000원이 상가 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 유사 상가 실거래 또는 임대수익 자료가 없기 때문에 가격 메리트 평가는 별도로 해야 합니다.

⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건 건물 1층 전체는 아파트 내 상가이며, 본건은 기존 상가점포로 이용된 것으로 탐문됐습니다.
• 현황. 1층46호는 임시로 일부 점포의 자재 보관창고로 사용 중이며 유리파티션으로 구역이 특정되고 출입문에 146호 표시가 있습니다.
• 주소 확인. 등기상 도로명주소는 서울특별시 마포구 삼개로 38이나, 현황조사와 집합건축물대장에는 삼개로 35로 확인·표시되어 있습니다.
• 입지. 서울마포초등학교 남측에 위치하고 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 마포역과 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
• 도로. 건물 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 단지 남측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 8,337,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인은 1991.07.26.입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 20%. 재매각 특별조건이므로 현재 최저가 49,000,000원 기준 매수신청보증금 9,800,000원을 준비해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 서울특별시마포구 관련 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
• 상가 시세 별도 조사. 본건과 유사한 상가동·1층·소형면적의 실제 매매사례를 확보하기 전에는 49,000,000원이 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
• 임대수익 확인. 임대관계가 미상인 만큼 예상 임대료·공실·관리비를 확인해 수익가격 관점에서 감정가를 다시 검증해야 합니다.
• 점유·적치물 확인. 자재 보관창고로 사용 중인 만큼 적치물 소유자와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실 특정. 유리파티션과 출입문 146호 표시가 실제 집합건축물대장·도면상 구획과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 주소 대조. 등기상 삼개로 38과 현황·건축물대장상 삼개로 35의 차이를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 체납관리비를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 등기 권리구조는 어렵지 않습니다. 1997년 압류가 말소기준이고 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 특정 임차인도 없어 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 본건은 6.48㎡의 소형 근린시설인데 확보된 최근 거래 12건은 54.72~141.52㎡ 주거용 거래입니다. 따라서 단지 평균 1,748,333,333원이나 최신 거래 1,950,000,000원과 감정가 49,000,000원을 직접 비교해 “시세 대비 2.8%라서 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

여기에 재매각에 따른 보증금 20%, 자재 적치 상태, 임대관계 미상, 지방세 관련 압류의 실제액 미확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격 검증은 아직 부족한 상가입니다. 유사 상가의 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.