306,184,000원
서울남부지방법원 2024타경136868. 가산디지털단지역 북서측 인근 코오롱 디지털타워 애스턴 제1층 제110호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 지원시설(제2종근린생활시설-학원)이고, 현황은 인접 109호 1층 부분과 통합해 한식음식점으로 이용 중입니다. 109호와 통행이 가능하도록 일부 벽체가 제거된 상태로 조사됐습니다.
가격만 보면 감정가 1,460,000,000원에서 306,184,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 낙찰비율보다 인수권리를 먼저 봐야 합니다. 배당 추정에는 사단법인 한국외식산업진흥원의 보증금 150,000,000원이 우선변제 없이 전액 매수인 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 또 매각물건명세서에는 두 토지의 별도등기 지상권도 인수권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136868 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 212, 제1층 제110호 (가산동, 코오롱 디지털타워 애스턴) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 지원시설(제2종근린생활시설-학원) · 현황 109호와 통합 한식음식점 이용 |
| 소유자 | 문숙정 지분 2분의 1 · 윤경숙 지분 2분의 1 |
| 취득등기 | 2006.07.25. 소유권이전 · 거래가액 409,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 306,184,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 21% |
| 청구액 | 992,445,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 ‘인수권리’가 핵심
등기상 말소기준은 2019.05.21. 을구 19번 하나은행 근저당권, 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 2022.05.31. 주식회사대구은행으로 이전됐고, 2024.09.23.에는 주식회사 아이엠뱅크(변경전: 주식회사 대구은행)를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 우리은행 근저당, 가압류, 압류, 문숙정 지분 근저당, 가처분 및 후행 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 1.5억 인수와 ‘대항력 다툼’
| 임차·점유 주체 | 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 로이 | 전부 | 2024.04.18 | 19,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 사단법인 한국외식산업진흥원 | 40제곱미터 | 2019.03.12 | 150,000,000원 | 있음 · 인수 가능 | 없음 | 없음 |
| 사단법인 한국관광비즈센터 | 40제곱미터 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
가장 중요한 주체는 사단법인 한국외식산업진흥원입니다. 전입일이 2019.03.12.로 말소기준권리 2019.05.21.보다 앞서 있고, 보증금은 150,000,000원입니다. 배당 계산도 이를 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보고 예상배당 0원, 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다.
또 다른 “주식회사” 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 반면 주식회사 로이와 사단법인 한국관광비즈센터는 전입일이 말소기준권리 이후여서 데이터상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 306,184,000원이 곧 취득원가는 아니다
현재 최저매각가는 306,184,000원이고 감정가의 21% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 확인된 매수인 인수액이 150,000,000원이므로 현재 회차의 금액 기준 실질취득은 306,184,000원 + 150,000,000원 = 최소 456,184,000원입니다. 여기에 금액으로 환산되지 않은 토지 지상권 인수와, 보증금·대항력이 미상인 점유관계가 남습니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 1.5억 인수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 21% | 306,184,000원 | 150,000,000원 | 3,045,021,028원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 244,947,200원 | 150,000,000원 | 3,105,400,513원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 13% | 195,957,760원 | 150,000,000원 | 3,153,704,101원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만, 현재 계산상 사단법인 한국외식산업진흥원 보증금 150,000,000원 인수액은 각 시나리오에서 동일합니다. 즉 매각가 하락폭을 그대로 취득원가 하락으로 보면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 306,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,086,576원 |
| 인수 · 사단법인 한국외식산업진흥원 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 301,097,424원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 주식회사로이 | 1,034,154,140원 | 0원 |
| 5. 을구 26번 근저당권 · 박희정 | 405,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 27번 근저당권 · 신해림 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 61,142,326원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,821,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,346,118,452원 중 예상 배당액은 301,097,424원, 미배당은 3,045,021,028원입니다. 임차보증금 150,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 북서측 인근이며, 주변은 아파트형공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 지원시설(제2종근린생활시설-학원)입니다. 현황은 109호와 통합한 한식음식점 이용입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층·지상 15층 건물의 제1층 제110호입니다.
- 토지. 505-14·505-15 두 필지 일단의 공장·지원시설 건부지로 이용 중이며, 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남서측 약 20미터 내외, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 5,029,000원/㎡, 토지면적 4,370.0㎡입니다.
- 현황 차이. 109호와 통행할 수 있도록 일부 벽체가 제거돼 있으며, 감정요항에는 기호 (나)의 제시외건물 존재도 기재돼 있어 호실 경계와 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 150,000,000원 인수 전제로 계산. 사단법인 한국외식산업진흥원에 대한 대항력 부정이 법원에서 확정됐다는 자료가 없으므로, 현재 배당표의 인수액을 0원으로 낮춰 계산하지 마세요.
- 2026.04.09. 의견서 원본 확인. 비케이제일차유동화전문유한회사가 제출한 대항력 부정 의견과 2022.05.16.자 임대차내용확인서의 진정여부를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. “주식회사”로 기재된 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 토지 별도등기 지상권 확인. 505-14 토지 을구 7번 및 505-15 토지 을구 9번의 2005.09.08. 제82946호 지상권설정등기는 매각물건명세서가 인수권리로 명시합니다.
- 109호와 통합사용 상태 확인. 일부 벽체가 제거돼 있으므로 110호 단독 점유·경계·복구 가능성과 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 대비 비율을 시세로 착각 금지. 동일 물건의 최근 거래 평균·최신 거래·추세가 없어 현재 21%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차인 관련 제출서면과 최종 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 안전한 싼 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 1,460,000,000원에서 최저가 306,184,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 대항력 임차보증금 150,000,000원을 더하면 현재 회차의 금액 기준 실질취득은 최소 456,184,000원입니다. 더구나 2005.09.08. 설정된 두 토지의 지상권이 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있고, 일부 임차관계는 대항력 자체가 다투어지고 있으며 보증금·전입일 미상 점유자도 남아 있습니다.
가격보다 권리 확정이 먼저인 사건입니다. 말소기준 이후의 후순위 담보·가압류·압류·가처분은 데이터상 매각으로 소멸하지만, 그 사실만으로 이 물건을 권리 안전형이라고 볼 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 확인되지 않습니다. 7회 유찰이라는 숫자보다 1.5억 인수, 토지 지상권, 임차관계 다툼을 먼저 해결할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
