293,224,000원
서울남부지방법원 2024타경136868. 가산디지털단지역 북서측 인근 코오롱 디지털타워 애스턴 1층 109호입니다. 사건상 용도 표기는 단독주택이지만 감정 요항상 이용상태는 지원시설(제2종근린생활시설-학원)이고, 주변도 아파트형공장과 근린생활시설이 혼재합니다. 권리분석의 중심은 2019.05.21. 설정된 하나은행 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리는 2022.05.31. 대구은행으로 이전됐고, 이후 등기된 우리은행 근저당·개인 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소되는 후순위 채권이 아닙니다. 매각물건명세서가 별도등기로 명시한 505-14 토지 을구 7번 지상권과 505-15 토지 을구 9번 지상권이 모두 2005.09.08. 설정돼 있고 매수인 인수사항으로 적시돼 있습니다. 여기에 2019.03.12. 전입한 사단법인 한국외식산업진흥원의 보증금 150,000,000원도 현재 분석상 대항력이 인정돼 우선변제 없이 전액 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136868 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 212, 제1층 제109호 (가산동, 코오롱 디지털타워 애스턴) |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 지원시설(제2종근린생활시설-학원) |
| 소유자 | 문숙정 2분의 1 · 윤경숙 2분의 1 |
| 취득 | 2006.07.25. 소유권이전 · 거래가액 383,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,398,200,000원 / 293,224,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 청구액 | 992,445,630원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년, 그러나 앞선 지상권은 남는다
② 임차·점유관계 — 확정 1.5억 인수 + 미상 명의 확인 필요
| 명의 | 점유부분 | 전입/확인일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 로이 | 전부 | 2024.04.18 | 19,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 사단법인 한국외식산업진흥원 | 40제곱미터 | 2019.03.12 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 150,000,000원 인수 |
| 사단법인 한국관광비즈센터 | 40제곱미터 | 2022.07.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
| 광비즈 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 사단법인 | 주거 | 미상 · 2024.10.11 배당요구 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진흥원 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 복합관 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현재 배당 시뮬레이션은 한국외식산업진흥원의 보증금 150,000,000원을 대항력 있음·우선변제권 없음 → 전액 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 현재 최저가 293,224,000원에 낙찰될 경우 금액 기준 실질취득은 293,224,000원 + 150,000,000원 = 443,224,000원입니다. 이 보증금은 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 같은 폭으로 내려갑니다.
③ 회차별 실질취득 — ‘2.93억 낙찰’이 끝이 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확정 인수 | 금액 기준 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 21%) | 293,224,000원 | 150,000,000원 | 443,224,000원 | 2,023,645,448원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 234,579,200원 | 150,000,000원 | 384,579,200원 | 2,081,469,221원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 13%) | 187,663,360원 | 150,000,000원 | 337,663,360원 | 2,127,728,239원 |
위 실질취득액은 확인된 150,000,000원 보증금 인수만 더한 금액입니다. 토지 지상권 2건과 전입일·보증금 미상의 점유 명의가 가져올 추가 부담은 금액화하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,905,136원 |
| 인수 · 사단법인 한국외식산업진흥원 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 288,318,864원 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당권 · 박희정 | 405,000,000원 | 0원 |
| 을구 27번 근저당권 · 신해림 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 61,142,326원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,821,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,311,964,312원 중 예상배당 288,318,864원, 미배당 2,023,645,448원입니다. 한국외식산업진흥원 보증금 150,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 현황·물리적 구조 — 110호와 통합 사용
- 현재 구조. 현황은 복층구조이고 제시외 건물(복층부분)이 매각에 포함됩니다.
- 110호와 통합. 1층 부분은 110호와 통합해 한식음식점으로 이용 중이며, 109호와 110호 사이 일부 벽체가 제거돼 상호 통행이 가능합니다.
- 건물 용도. 집합건축물대장상 지원시설(제2종근린생활시설-학원)입니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하 2층·지상 15층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근이며, 주변은 아파트형공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 505-14·505-15 두 필지 일단의 공장·지원시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 4,370.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 5,029,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지상권 2건 원문 확인. 505-14·505-15 토지의 2005.09.08. 별도등기 지상권의 권리자·범위·존속내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 150,000,000원 보증금 인수 전제. 법원이 대항력을 부정한다는 확정 근거가 없는 한 현재 분석처럼 매수인 인수 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 미상 점유자 재확인. 광비즈·사단법인·진흥원·복합관은 전입일 또는 보증금이 불명확해 대항력 및 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 110호와의 경계. 일부 벽체 제거·통합 사용 상태이므로 낙찰 목적물의 실제 경계와 독립 출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 복층부분. 매각 포함 여부와 구조·면적·사용상태를 감정서 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 7회 유찰의 원인 확인. 권리·점유·물리적 통합 상태 등 복수의 부담요인이 가격에 반영됐는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “21% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
감정가 1,398,200,000원이 293,224,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 단순한 후순위 채권 정리형이 아닙니다. 현재 분석상 한국외식산업진흥원의 보증금 150,000,000원 전액 인수가 잡히고, 토지에는 말소기준보다 훨씬 앞선 2005.09.08. 지상권 2건이 매수인 인수사항으로 명시돼 있습니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 점유 명의와 110호와의 통합 사용 상태까지 겹칩니다.
현재 회차 금액 기준 실질취득은 최소 443,224,000원입니다. 이 숫자에도 지상권의 경제적 부담과 미상 점유자 위험은 들어가 있지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 인수되는 권리와 점유관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
