서울북부지방법원 2024타경5202. 등기상 대상은 서울 동대문구 회기로 163의 12층 1202호입니다. 말소기준은 2017.12.08. 북가좌새마을금고 근저당권 24,000,000원이고, 이후의 가압류·경매개시결정·압류와 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 감정평가 자료에는 이용상태가 “오피스텔”로 기재되어 있고, 집합건축물대장에는 위반건축물로 표시되어 있습니다. 건축물현황도와 다르게 개별 호를 구분해 현관문 호수에 “-1”을 추가해 사용하는 것으로 추정되며, 공용부분의 구조변경 및 주거점용 상태도 지적됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경5202 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163, 12층1202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 문현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 84,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,643,445,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.31 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.12.08. 설정된 북가좌새마을금고 근저당권입니다. 2024.08.13. 종혜현 가압류 84,000,000원, 2024.09.26. 가재울새마을금고의 임의경매개시결정, 2024.10.28. 백홍기의 강제경매개시결정, 2024.11.26. 김서희 가압류 422,000,000원, 2025.04.17. 국의 압류는 모두 그 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배은정 | 현관문 표시 1105-1호(좌측) | 2023.02.27 | - | 미상 | 대항력 없음 |
| 김보형 | 제12층 제1202호 전부 | 2022.02.03 | 2022.01.24 | 105,000,000원 | 대항력 없음 임차권등기 |
김보형은 임대차계약일 2022.01.22., 확정일자 2022.01.24., 주민등록·점유개시 2022.02.03.이고 보증금은 105,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리인 2017.12.08.보다 늦어 대항력이 없으며, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 배은정 역시 전입일이 2023.02.27.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 — 80%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
감정가는 106,000,000원, 현재 최저매각가는 84,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 67,840,000원, 4회 유찰 시 54,272,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 현재 가격 판단은 현장 상태와 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,926,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북가좌새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 종혜현 | 84,000,000원 | 58,873,600원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김서희 | 422,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 530,000,000원 중 예상 배당액은 82,873,600원, 미배당은 447,126,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 위반건축물·사용상태 — 이 사건의 핵심 리스크
- 무단증축. 1105호에 1.5㎡ 시멘트벽돌조 주거 무단증축이 기재돼 있습니다.
- 조경훼손. 지상1층 위반면적 113㎡의 조경훼손이 기재돼 있습니다.
- 호수 분할 사용. 건축물현황도와 달리 개별 호를 구분하고 현관문 호수에 “-1”을 추가해 사용하는 것으로 추정됩니다.
- 공용부분 점용. 본건이 접한 공용부분을 구조변경 및 주거점용한 상태로 판단된다는 감정 의견이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청량초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 1호선 및 경춘선 회기역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(경희대앞)입니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지이며 오피스텔·다가구주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 8,527,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 회기동 동일·유사 물건의 최근 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 1202호 현장 대조. 대상 호수와 현황조사의 1105-1호 표시가 어떻게 연결되는지 출입문·내부구획·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물 행정처분 확인. 원상복구명령·이행강제금 부과 여부와 현재 시정 상태를 관할 행정청에 확인해야 합니다.
- 공용부분 점용 확인. 전유부분과 공용부분의 실제 경계를 건축물현황도와 현장에서 비교해야 합니다.
- 임차인 확인. 김보형·배은정 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 현재의 법적 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 김보형의 보증금 105,000,000원도 전입과 임차권등기가 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수형이 아닙니다. 그러나 이 사건에는 2회 유찰, 위반건축물 표기, 공용부분 구조변경·주거점용, 호수 분할 사용 추정이 한꺼번에 존재합니다.
현재 최저가 84,800,000원이 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 자료가 없는 이상 그것만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 현황·건축 상태와 실제 시세 검증이 승부처입니다.
