서울남부지방법원 2025타경12092. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제6층 제605호로, 감정요항상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 1,380,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 883,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.06.30 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,538,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되고 뒤에 들어온 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유·임차 기재가 있고, 그중 주식회사 한창이피엠·이상순, (주)센추리이십일한국·조혜연, 김천휘는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 주식회사 원성글로벌과 전입일·보증금이 확인되지 않은 일부 기재는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당모형상 인수액이 0원으로 계산되어도 실제 입찰 판단에서는 미상 점유의 선순위 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사나눔플랜 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 883,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 1,437,393,763원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,538,400,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 미상
2023.04.19 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2023.06.30 신탁등기가 말소되면서 주식회사나눔플랜으로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 금강종합건설 가압류, 국민은행 가압류, 서울남부지방법원 임의경매개시결정, 강서구 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.03.14 재산보전처분과 2025.07.16 국 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 분리해야 한다
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 원성글로벌 | 605호 및 606호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한창이피엠,이상순 | 605 | 2024.03.15 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)센추리이십일한국,조혜연 | 605 | 2024.04.25 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김천휘 | 미상 | 2025.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 센추리 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 로벌 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2023.06.30입니다. 2024.03.15 전입한 주식회사 한창이피엠·이상순, 2024.04.25 전입한 (주)센추리이십일한국·조혜연, 2025.01.27 전입한 김천휘는 모두 말소기준 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 주식회사 원성글로벌과 나머지 미상 기재는 선후관계를 판단할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세 할인’으로 읽을 수 없다
현재 최저매각가는 883,200,000원으로 감정가 1,380,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이용상태가 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실수요·임대수요·호실별 상태와 계약조건에 따른 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 883,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,232,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,538,400,000원 | 871,968,000원 |
| 3. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 119,649,983원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 883,200,000원 가정 시 집행비용 11,232,000원을 제외한 871,968,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 2,187,444,916원 대비 미배당은 1,315,476,916원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 업무·산업계 수요를 기준으로 환금성을 봐야 합니다.
- 입지. 지하철9호선 증미역 북서측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남동측 인근에 증미역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 북서측 약 20미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역 등 여러 제한이 중첩되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 3,792.5㎡, 공시지가는 8,834,000원/㎡이며 평지·사다리형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트합성구조, 15층 중 6층이며 급·배수, 승강기, 스프링클러, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 선순위 여부. 주식회사 원성글로벌 등 전입일 미상 기재의 실제 점유 개시일과 사업자등록·전입 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 임대차계약 원본 대조가 핵심입니다.
- 605호·606호 관계. 감정요항과 공동담보, 점유조사에 606호 관련 기재가 함께 있으므로 두 호실의 실제 사용구획과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 시세로 착각하지 않기. 883,200,000원은 감정가 64%일 뿐 최근 실거래 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 후순위 권리. 금강종합건설 가압류, 국민은행 가압류, 강서구 압류는 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 배당 외 비용. 당해세, 최우선변제, 미납 관리비 및 명도비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 점유”
이 물건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.06.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 임차인 분석에서는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 남아 있어 매수인 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 동시에 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 883,200,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 두 번 유찰된 숫자보다 우선할 것은 605호의 실제 점유관계, 606호와의 사용범위, 미상 임차인의 선순위 여부입니다. 이 세 가지가 해소되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
