281,600,000원
서울남부지방법원 2025타경12092. 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 6층 606호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 15층 중 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사나눔플랜입니다. 권리의 기준점은 2023년 6월 30일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,538,400,000원입니다. 이후 금강종합건설주식회사 가압류, 국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리가 모두 지워진다”는 사실만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유·임차 기재가 있고, 그중 일부는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 605호 및 606호를 함께 점유한 것으로 기재된 주식회사 원성글로벌은 대상 606호와 직접 연결되면서도 전입일·보증금이 미상입니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 두고 원문 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12092 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제6층 제606호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사나눔플랜 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 281,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매개시 채권자 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,437,393,763원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.30. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,538,400,000원이고 605호와 공동담보가 기재돼 있습니다. 2024.08.13. 금강종합건설주식회사 가압류 119,649,983원과 2025.08.18. 국민은행 가압류 529,394,933원은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.09.15. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
그 사이 2025.03.14. 회생 관련 재산보전처분은 2025.07.11. 말소됐고, 2025.07.16. 광명세무서장 압류도 2025.08.04. 해제로 말소됐습니다. 2023.04.19. 신한자산신탁주식회사 명의 신탁 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기 자체만 놓고 보면 매수인이 별도로 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 — ‘인수 0원’보다 먼저 확인할 부분
| 이름 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 원성글로벌 | 605호 및 606호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한창이피엠,이상순 | 605 | 2024.03.15 | 5,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)센추리이십일한국,조혜연 | 605 | 2024.04.25 | 5,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김천휘 | 미상 | 2025.01.27 | 미상 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 로벌 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 281,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,742,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,538,400,000원 | 276,857,600원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 119,649,983원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 281,600,000원 가정 시 집행비용 4,742,400원을 제외한 276,857,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,910,587,316원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유 항목에 대한 별도 확인은 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격·회차 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 281,600,000원으로 감정가 440,000,000원의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 225,280,000원, 4회 유찰 시 180,224,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 281,600,000원 | 1,910,587,316원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 225,280,000원 | 1,966,118,836원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 180,224,000원 | 2,010,544,052원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 토지는 공장용지이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동, 지하철 9호선 증미역 북서측 인근에 있으며 아파트·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남동측 인근에 지하철 9호선 증미역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 북서측 약 20미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비, 승강기, 스프링클러, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 전체 토지면적은 3,792.5㎡, 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 606호 점유관계 확인. 주식회사 원성글로벌이 605호 및 606호를 점유한 것으로 조사됐으나 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무를 확정하지 말고 원문을 대조해야 합니다.
- 명세서상 미상 항목 확인. “주식회사”, “로벌”로 기재된 점유 항목은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 권리판정이 미완료입니다.
- 605호와 606호 구분. 주식회사 한창이피엠,이상순과 (주)센추리이십일한국,조혜연은 점유 부분이 605로 기재돼 있습니다. 대상 606호와 실제 점유 범위를 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 건물 6층 605호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 사실만으로 저가매수라 판단하지 말고, 동일 건물·유사 지식산업센터의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 미상 점유관계가 먼저다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론을 “인수 0원짜리 64% 물건”으로 끝내면 안 됩니다. 대상 606호를 포함해 점유한 것으로 조사된 주식회사 원성글로벌의 전입일·보증금이 미상이고, 별도의 두 기재 항목도 동일하게 대항력 판정이 불가능합니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 시장가격 적정성도 확인되지 않았습니다. 등기 권리는 정리형, 점유관계와 가격은 확인형. 이 두 가지가 해소되기 전에는 2회 유찰이라는 숫자만으로 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
