인천지방법원 2025타경34551. 부천시 원미구 도당동 비즈타워 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사케이앤에스썬이고, 2022.12.20. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 1,455,737,000원입니다. 같은 날 하나은행 채권최고액 3,960,000,000원과 대일소재주식회사 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 접수된 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 이후 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34551 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 222-12 비즈타워 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 정주로 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사케이앤에스썬 (2022.12.20. 소유권이전 · 거래가액 1,455,737,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,133,000,000원 / 555,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,139,025,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.20. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 301호 외 302호·303호·304호가 공동담보로 기재됐습니다. 303호와 304호에 대해서는 2025.06.30. 공동담보 일부소멸 부기가 있습니다. 같은 날 설정된 대일소재주식회사 근저당권 1,800,000,000원과 그 뒤의 가압류·압류 등도 현재 매각에서는 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 임차인 — 2곳 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스에이원 | 2024.08.13 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 주식회사 태영인더스트리 부천지점 | 2024.08.05 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2024.08.13.과 2024.08.05.로, 말소기준권리인 2022.12.20.보다 뒤입니다. 따라서 두 곳 모두 대항력이 없습니다. 각 보증금은 50,000,000원, 월차임은 5,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없어 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 미확인
감정가는 1,133,000,000원, 현재 최저매각가는 555,170,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 388,619,000원(34%), 4회 유찰 시 272,033,300원(24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 555,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,951,700원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,960,000,000원 | 547,218,300원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대일소재주식회사 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,860,000,000원 중 예상배당은 547,218,300원이고, 미배당은 5,312,781,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 약대초등학교 남동측 인근으로, 유사 유형의 아파트형공장(지식산업센터), 중소규모 일반공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·소방·승객용 및 화물용 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 동측·서측·북측 3면으로 폭 약 8~10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 실거래 비교값 없이 감정가 49%만 보고 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터 거래가격을 확인해야 합니다.
- 임차 현황 확인. 현황조사상 주식회사 에스에이원과 주식회사 태영인더스트리 부천지점이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 및 대일소재주식회사 근저당에 302호·303호·304호가 공동담보로 기재됐고 303호·304호는 2025.06.30. 일부소멸 부기가 있으므로 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 5,312,781,700원이 발생하지만 배당 부족액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 공장용도 점검. 지식산업센터라는 이용상태와 일반공업지역, 실제 사업용 사용 가능성 및 거래수요를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 물건
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 현황조사상 임차인 2곳도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 권리구조만 놓고 보면 낙찰자가 기존 채권 5,860,000,000원이나 임차보증금 100,000,000원을 추가 부담하는 사건은 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 1,133,000,000원의 감정가가 2회 유찰돼 555,170,000원까지 내려왔다는 사실만으로 실제 시장가격보다 싸다고 결론 낼 근거는 없습니다. 더구나 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 환금성과 임대수요도 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 반드시 실거래 확인 후 판단할 사건입니다.
