인천지방법원 2025타경34551. 부천시 원미구 도당동 비즈타워 3층 302호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사케이앤에스썬이며 2022.11.21 매매를 원인으로 2022.12.20 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 1,455,737,000원입니다. 같은 날 접수번호 100242로 하나은행 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 대일소재주식회사 근저당, 기술보증기금 가압류, 부천시와 국민건강보험공단 압류, 현재 사건의 경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오 역시 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다. 권리 자체보다 확인이 필요한 부분은 가격과 환금성입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가는 감정가의 49%인 555,170,000원까지 내려왔지만, 최근 시장 실거래 자료가 제시되지 않아 이 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34551 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 222-12 비즈타워 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 7층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사케이앤에스썬 (2022.11.21 매매 · 등기 거래가액 1,455,737,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,133,000,000원 / 555,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,139,025,506원 |
| 현재 경매 채권자 | 유에이치제팔차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.12.20 접수번호 100242 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 채무자는 주식회사케이앤에스썬입니다. 같은 날 접수번호 100243으로 설정된 대일소재주식회사 근저당 1,800,000,000원은 접수순위가 뒤이며, 이후 기술보증기금 가압류, 부천시·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정도 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
현황조사에 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 주식회사 에스에이원과 주식회사 태영인더스트리 부천지점이 각각 별도 임차인으로 기재돼 있습니다. 두 임차인 모두 신고일이 말소기준권리인 2022.12.20보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다.
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스에이원 | 2024.08.13 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태영인더스트리 부천지점 | 2024.08.05 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 보증금 합계는 100,000,000원이지만, 각 신고일이 말소기준 이후이고 데이터상 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서는 이 보증금을 매수인이 인수하는 금액으로 반영하지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인값이 없어 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 555,170,000원으로 감정가 1,133,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 388,619,000원, 4회 유찰 시에는 272,033,300원입니다. 다만 이 사건에는 최근 시장 실거래 비교표본이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 555,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,951,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,960,000,000원 | 547,218,300원 |
| 2. 근저당 · 대일소재주식회사 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,860,000,000원 중 예상 배당액은 547,218,300원, 미배당액은 5,312,781,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지 지목은 공장용지·토지이용상황은 공업용입니다.
- 주위환경. 약대초등학교 남동측 인근으로 유사 유형의 아파트형공장(지식산업센터), 중소규모 일반공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지 주변 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 페인팅 등, 창호는 로이복층유리컬러샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승객용 및 화물용 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·북측 3면으로 폭 약 8~10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 토지면적은 2,579.0㎡, 공시지가는 2,846,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 검증. 현재 최저가 555,170,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 입찰 전 비즈타워 및 인근 지식산업센터의 최근 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 2명이 현황조사에 확인됩니다. 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 과정과 점유 부분을 원본 현황조사 및 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당표 확정 전 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 및 대일소재주식회사 근저당은 비즈타워 다른 호수와 공동담보 관계가 기재돼 있고 일부 공동담보 소멸 등기도 있으므로 원본 등기부의 최신 공동담보 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 555,170,000원, 3회 유찰 시 388,619,000원, 4회 유찰 시 272,033,300원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격이 낮아질수록 채권 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.20 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 실제 임차인 2명도 모두 말소기준보다 늦게 신고돼 대항력 없음입니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 최근 시장 실거래 자료가 없어 555,170,000원이 시세보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 특히 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 감정가 할인율보다 실제 거래가격과 환금성을 먼저 검증하는 접근이 필요합니다. 이 사건은 권리 인수는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
