수원지방법원 2024타경4955. 평택시 청북읍 어연리 ‘평택스마트팩토리’ 2층 246호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김영진은 2022.02.17. 거래가액 367,776,800원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 480,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 주식회사엠에스명성의 가등기, 국·평택시·화성시의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기는 담보가등기인지 등기 목적과 관련 서류를 대조할 필요가 있고, 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3, 2층246호 (평택스마트팩토리) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 김영진 (2022.02.17. 거래가액 367,776,800원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 92,198,400원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 413,054,804원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.17. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 공동담보 | 평택스마트팩토리 제2층 제247호 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가등기와 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당추정표에 잡힌 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%, 현재 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 92,198,400원으로 감정가 384,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 숫자상 감정가 대비 격차가 커졌지만, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 2022.02.17. 취득가액은 367,776,800원이고 감정가는 384,000,000원입니다. 그러나 이 두 금액은 최신 동일 용도 거래시세를 뜻하지 않습니다. 최신 실거래 비교자료가 없는 상태이므로, 실질취득가 92,198,400원의 시장 대비 할인 여부는 별도의 지식산업센터 거래사례와 임대수익·관리비·공실 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,198,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,059,571원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 90,138,829원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 480,000,000원 | 389,861,171원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용을 제외한 90,138,829원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 389,861,171원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당은 247호와 공동담보로 등기돼 실제 배당 결과는 관련 물건의 매각·배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 92,198,400원 | 90,138,829원 | 389,861,171원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,538,879원 | 62,977,179원 | 417,022,821원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,177,215원 | 43,964,025원 | 436,035,975원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택어연한산일반산업단지 남측 인근으로, 주변은 공장·주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 이용. 평택스마트팩토리 제2층 제246호로 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 포장도로, 남서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소화설비와 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 저촉되고, 소로2류와 도로구역에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 공시지가는 636,200원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장형 지식산업센터이고 4회 유찰된 만큼, 동일 건물·인근 산업단지의 실제 거래와 공실 기간을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유 주체를 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 주식회사엠에스명성의 가등기는 말소기준 이후 권리이나, 등기 목적과 담보가등기 관련 서류를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국·평택시·화성시 압류 중 당해세가 있는지 확인해 예상 배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 제247호와 공동담보이므로 관련 경매 진행과 배당 관계를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치보다 동일 건물·인근 지식산업센터의 최신 매매가와 임대료·공실률을 우선 확인하세요.
- 운영비 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 유지비와 실제 사용 가능 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 용도지역·지구단위계획 내용을 실제 취득·이용 계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24.01%라는 숫자보다 시장성과 점유 확인이 먼저”
이 물건은 등기 순위만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.02.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당추정상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 최저가는 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최신 시세 비교자료가 없고, 공장형 지식산업센터라는 용도와 임대관계 미상, 247호 공동담보, 가등기·세금 압류 확인 과제가 남아 있습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 실제 승부처는 점유·임대수요·환금성과 공동담보 배당관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
