수원지방법원 2024타경4955. 평택시 청북읍 어연리 ‘평택스마트팩토리’ 2층 247호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 김영진이 2022.02.17. 거래가액 367,776,800원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 주식회사엠에스명성의 소유권이전청구권 가등기, 국과 화성시의 압류, 주식회사 우리은행의 임의경매개시결정이 순서대로 붙었습니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기는 담보가등기인지 여부를 확인해야 한다는 주의사항이 있고, 우리은행 근저당에는 평택스마트팩토리 2층 246호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3, 2층 247호 (평택스마트팩토리) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 · 지하 2층 / 지상 4층 건물의 2층 |
| 소유자 | 김영진 (2022.02.17. 거래가액 367,776,800원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 92,198,400원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 413,054,804원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 김영진이며, 같은 건물 2층 246호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 가등기·압류 2건·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 해당 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 따라서 현재 사용자와 소유자·임차인의 관계, 점유 시작 시점, 사업자등록 여부 등은 현장과 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%지만 시세 판단은 보류
감정가는 384,000,000원이고, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 92,198,400원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 평균·최근 거래값이 확인되지 않아 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 92,198,400원 | 90,138,829원 | 389,861,171원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,538,879원 | 62,977,179원 | 417,022,821원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,177,215원 | 43,964,025원 | 436,035,975원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,198,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,059,571원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 90,138,829원 |
| 근저당 미배당 | - | 389,861,171원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정된 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 평택시 청북읍 어연리 소재 평택어연한산일반산업단지 남측 인근이며, 공장·주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 이용상태. 해당 건물의 2층 246호와 247호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 포장도로와 남서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비와 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기의 매매예약 원인과 담보가등기 여부를 등기원인증서·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 2층 246호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 두 목적물의 사건 진행과 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 사용자의 신분과 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 거래와 임대조건을 직접 비교해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국과 화성시의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 교부청구 금액, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 이용·규제 확인. 공장(지식산업센터) 이용과 계획관리지역·지구단위계획구역 등 토지이용 제한이 예정된 사용 목적에 맞는지 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
권리 순서는 비교적 분명합니다. 2022.02.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 담보가등기 성격과 246호 공동담보 관계를 확인해야 한다는 절차상 과제가 남습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 384,000,000원에서 4회 유찰돼 92,198,400원까지 내려왔지만, 이 물건과 비교할 실거래 값이 확인되지 않습니다. 따라서 권리는 인수 0원, 가격 평가는 보류가 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격·임대조건·점유관계가 확인된 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다.
