수원지방법원 2024타경45833. 평택시 용이동의 4층 규모 다세대주택 ‘행복나눔’ 2층 201호입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로 총 17세대이며, 2017년 7월 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 이재숙이고, 말소기준은 소유권보존 직후인 2017.07.20. 설정된 하나은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 박원남 명의 근저당권과 전상철에게 이전된 권리, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 보면 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다. 그러나 이 사건의 실무적 난점은 등기보다 점유관계에 있습니다. 조사상 실제 임차인은 16명이며, 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 그렇더라도 보증금이 확인되지 않은 임차인이 15명이고 배당요구를 한 임차인도 5명 있어, 최우선변제 해당 여부와 실제 점유 상태에 따라 배당표와 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경45833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 428-7 · 경기도 평택시 신흥마을2길 24, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 지상4층 중 2층 · 총 17세대 |
| 소유자 | 이재숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전상철 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 말소기준권리 | 2017.07.20. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2017.07.20. 하나은행 근저당권입니다. 2017년 11월 박원남이 설정한 후 전상철에게 이전된 360,000,000원 근저당권은 후순위이며, 2024년 전상철과 하나은행이 각각 신청한 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2019년 국민건강보험공단 압류와 2020년 박원남의 종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인이 핵심
조사된 실제 임차인은 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 가장 빠른 전입일은 2019.09.26.로, 전원이 2017.07.20. 말소기준권리 이후에 전입했습니다. 따라서 매각으로 임차권이 소멸해 매수인이 보증금을 인수하지는 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형국 | 2023.12.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 전경자 | 2020.03.16 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양정호 | 2019.09.26 | 미상 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김경미 | 2022.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신동엽 | 2022.10.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신혜수 | 2020.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이동근 | 2022.10.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김유미 | 2024.03.06 | 3,000,000원 / 480,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 우정호 | 2024.01.29 | 미상 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김휘철 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조민우 | 2020.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안영훈 | 2021.08.30 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조영진 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조준열 | 2023.03.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이미림 | 2023.06.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 변진욱 | 2022.08.12 | 미상 | 2024.05.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교가 성립하지 않고 최근 낙찰 사례도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 70,560,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 49,392,000원 · 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 34,574,400원 · 감정가의 24.01% |
| 경매 비교 통계 | 평균 유찰 1.9회 |
| 가격 결론 | 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 저가 여부 판단 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 박원남(전상철로 이전) | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 신청채권 360,000,000원은 배당받지 못하는 시나리오입니다. 총 채권최고액 960,000,000원 중 예상 미배당액은 891,110,080원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조의 지상4층 다세대주택(도시형생활주택)으로 총 17세대이며, 201호부터 405호까지 각 세대가 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 용이초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측에 안성IC가 있어 교통상황은 무난합니다.
- 도로·토지. 북측 약 4m 내외 도로에 접하고, 토지는 대체로 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립승인지역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,035,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 소규모 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아, 아파트처럼 단순한 평균가격 적용은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 임차인 16명의 실제 거주 여부와 201호 점유자를 현장에서 확인하고, 다른 호수 전입자가 함께 조사됐는지도 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·월세·확정일자·임차 부분과 배당요구 종기 내 신고 내용을 매각물건명세서 및 제출 문건으로 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 소액임차인 요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 이는 배당액을 바꿀 수 있지만 대항력 없는 보증금의 매수인 승계를 뜻하지는 않습니다.
- 명도 범위 산정. 대항력이 없어도 실제 점유자가 다수이면 인도명령 송달·이사 협의와 현장 정리에 시간이 들 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율 대신 인근 다세대주택의 면적·준공연도·층·임대수익이 유사한 실제 거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 일부 폐문부재로 내부 확인이 제한된 감정 내용이 있으므로 수리비와 설비 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 배당계산은 공동담보 관계와 채권 잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 법적 골격은 분명합니다. 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 16명은 모두 그 이후 전입했습니다. 따라서 등기상 후순위 권리와 임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 소멸형이라는 이유만으로 쉬운 물건은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 15명이고 임차 부분도 특정되지 않아, 배당보다는 현황 확인과 명도 실무에서 변수가 생길 수 있습니다. 게다가 최근 실거래 비교가 되지 않아 최저가 70,560,000원이 시장가보다 낮은지도 확정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 점유관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 감정가 49%라는 숫자만 보고 접근해서는 안 되는 C등급 물건입니다.
