수원지방법원 2024타경45833. 평택시 용이동 ‘행복나눔’ 2층 202호로, 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택 (도시형생활주택) 17세대 중 한 호실입니다. 등기상 소유자는 이재숙이며, 2017.07.20. 하나은행 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 순위만 보면 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 하지만 현황조사 등에 등장하는 전입·점유 관련자는 모두 16명입니다. 이 중 전경자는 건물 전부를 범위로 한 임차권등기가 있고, 김유미 외 다수는 보증금·계약조건 또는 점유 부분이 명확하지 않습니다. 모두 후순위 전입이라 대항력은 없지만, 대항력 없음과 명도 부담 없음은 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017.07.20. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록 제2017-843호가 기재돼 있습니다. 2017.11.28. 박원남 명의로 설정된 후순위 근저당권은 채권최고액 360,000,000원이고, 2023.08.18. 전상철에게 이전됐습니다. 전상철은 2024.04.29. 이 사건 임의경매를 신청했습니다.

전경자의 임차권등기는 2024.06.20. 접수됐고 전입일과 확정일자는 모두 2020.03.16.입니다. 말소기준일인 2017.07.20.보다 늦으므로 선순위 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 조사된 다른 전입자 역시 가장 빠른 전입일이 2019.09.26.으로 모두 말소기준 이후입니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도는 복잡하다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사상 실제 전입·점유 관련자는 16명입니다. 전입일은 모두 2017.07.20. 이후여서 대항력은 없지만, 다수의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 사람은 양정호·우정호·안영훈·변진욱·전경자입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 61,000,000원, 현재 최저매각가는 29,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 감정가는 곧바로 시세를 뜻하지 않습니다. 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래와 매물 호가를 확인하지 않은 상태에서는 2,989만원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

행복나눔은 2017.07.04. 사용승인된 총 17세대 규모의 다세대주택입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 할인율은 가격 메리트의 증거라기보다 시장이 감정가 수준에서 응찰하지 않았다는 결과로 먼저 읽어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,890,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 총 채권최고액 960,000,000원 중 채권자 예상배당은 28,951,980원, 미배당은 931,048,020원입니다. 청구액 360,000,000원에 해당하는 후순위 근저당권의 예상배당은 0원입니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 용이동 용이초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택· 단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 안성IC가 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브·경사지붕 지상 4층, 총 17세대의 도시형생활주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 362㎡, 공시지가 1,035,000원/㎡이며 제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 소로3류 접합, 가축사육 전부제한구역, 교육환경 상대보호구역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 일부 호실은 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
• 환금성. 총 17세대의 소규모 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 1.9회여서, 아파트보다 매수층과 대출 가능 범위를 보수적으로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 특정. 조사상 16명의 전입·점유 관련자가 누구와 어떤 계약으로 202호를 점유하는지 현장과 원본 문서로 대조하세요.
• 전경자 임차권 확인. 등기상 임차 범위가 건물전부이고 보증금·차임이 두 차례로 나뉘어 기재돼 있습니다. 실제 계약서와 임차권등기명령 결정문을 확인하세요.
• 배당요구 확인. 양정호·우정호·안영훈·변진욱·전경자의 배당요구 내역과 확정일자·보증금 증빙을 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 다수라면 인도명령 송달, 이사협의와 강제집행 비용이 커질 수 있습니다.
• 가격 대조. 감정가 49%라는 숫자보다 동일 건물·인근 도시형생활주택의 최신 실거래와 매물 호가를 먼저 확인하세요.
• 대출 가능액. 다세대주택은 금융기관별 담보평가와 대출한도 차이가 클 수 있으므로 입찰 전 확인하세요.
• 관리비·수리비. 공용부분 체납관리비, 내부 상태, 누수·설비·승강기 관련 비용을 확인해 총취득비용에 반영하세요.
• 공동담보 원본 확인. 하나은행과 후순위 근저당권의 공동담보목록 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 결정문과 배당요구 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”

이 사건은 말소기준권리 이후의 임차인과 권리만 존재해, 법률상 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 현재 최저가도 감정가의 49%인 29,890,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 두 숫자만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론내리기에는 조사상 16명의 전입·점유 관련자라는 변수가 큽니다.

선순위 하나은행 근저당권이 매각대금을 전부 흡수해 후순위 신청채권자의 예상배당도 0원입니다. 매수인이 채권을 인수하는 구조는 아니지만, 실제 점유자 확인과 명도협의가 길어질 수 있고 실거래 시세 확인도 선행돼야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격 판단은 보류, 명도 위험은 적극 확인입니다.