수원지방법원 2025타경40798. 평택시 안중읍 현화리 소재 아트빌 관련 다세대 물건으로, 감정가 895,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 438,550,000원입니다. 등기상 말소기준은 2016년 1월 18일 주식회사신한은행 근저당권 504,000,000원입니다. 이후 장인경의 강제경매개시결정, 오명훈의 가압류, 안유진의 주택임차권, 신한은행의 별도 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 순위보다 실제 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 201호뿐 아니라 301호·302호·401호·402호·403호·501호·502호·503호 등 여러 호실의 점유자가 확인되고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 감정평가상 기호(1)~(21)는 원룸형주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 일괄매각 원룸형 주택으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2016.01.18. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채무자는 최순자, 채권최고액은 504,000,000원이며 공동담보목록 제2016-55호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.01.24. 장인경의 강제경매, 2025.03.07. 오명훈의 20,000,000원 가압류, 2025.09.24. 안유진의 40,000,000원 주택임차권, 2025.11.13. 신한은행의 임의경매는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 보증금 미상과 전입일 미상이 핵심

안유진은 2018.06.19. 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자를 갖추고 보증금 40,000,000원의 임차권등기가 2025.09.24. 이루어졌지만, 기준 근저당은 2016.01.18.이므로 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 나머지 점유자 중 전입일이 확인되는 경우도 모두 말소기준 이후입니다. 반면 전입일이 확인되지 않는 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘확인되지 않은 것’이 먼저

현재 최저매각가 438,550,000원은 감정가 895,000,000원의 49%입니다. 세 번째 유찰 시 306,985,000원, 네 번째 유찰 시 214,889,500원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 최근 실거래를 기준으로 한 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 438,550,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 764,000,000원 중 431,764,500원이 배당되고 332,235,500원이 미배당으로 남는 가정입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정이며, 보증금 미상 점유자가 다수인 만큼 실제 배당과 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 안중읍 현화리 안중고등학교 남측 및 동측 인근으로, 주위에 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물 내 원룸형주택으로 이용되고 있으며 사용승인일은 2015.12.28.입니다. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로·토지. 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 정방형의 원룸형주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 및 소로2류 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,013,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 점유자 확인. 권연화(남룡)·강기원·최승순·권혁의 실제 전입·점유 개시일과 임대차계약 내용을 확인해야 대항력 위험을 닫을 수 있습니다.
• 보증금 확인. 안유진의 40,000,000원을 제외하면 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 소액임차인 최우선변제 여부까지 포함해 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 201호 중복 점유관계 확인. 현황조사에는 김유리가 201호, 임차권등기에는 안유진이 201호 전부로 나타나므로 현재 실제 점유자와 인도 대상을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 원룸형 주택 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 매각 대상 호실과 각 호실의 점유자를 대응시켜 확인하는 작업이 필요합니다.
• 가격 판단. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 임대수익·점유해소 비용·현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구와 소액임차인 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유관계 확인이 먼저”

이 사건은 표면만 보면 감정가 895,000,000원에서 438,550,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이고, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 말소기준 이후 등기권리도 소멸하는 구조라 등기 자체는 단순한 편입니다.

하지만 실제 입찰 판단은 다릅니다. 여러 호실의 점유자가 확인되고 보증금이 대부분 미상이며, 권연화(남룡)·강기원·최승순·권혁은 전입일조차 확인되지 않습니다. 이런 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 배당표도 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로, 현재 계산된 인수 0원을 그대로 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다.

등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임차관계는 아직 닫히지 않았다. 게다가 최근 실거래를 기준으로 한 가격 비교 근거 없이 감정가의 49%만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 임차관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.