수원지방법원 2025타경40798. 평택시 안중읍 안중리 262-137 소재 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김규인이고, 말소기준은 2018.04.26 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 2025.01.24 장인경의 강제경매개시결정이 들어왔으므로 등기상 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 뼈대만 보면 단순하지만, 이 사건의 난도는 등기부보다 점유와 현황에서 올라갑니다. 여러 호실에 점유신고가 있고, 그 대부분은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만 302호의 권연화(남룡)는 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 여기에 공부상 한 개 호실을 현황상 두 개 호실로 구분한 사례가 반복돼, 입찰 전 실제 점유관계·내부구조·건축물 현황을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

등기상 말소기준은 2018.04.26 근저당권입니다. 2025.01.24 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재되어 있고, 현재 배당 계산 역시 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.

임차인·점유자 현황

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 2018.04.26 말소기준권리보다 뒤에 전입했으며, 권연화(남룡)만 전입일 자체가 미상입니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%

현재 최저매각가는 442,470,000원으로 감정가 903,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 309,729,000원, 4회 유찰 시 216,810,300원으로 제시됩니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정가 49%라는 이유만으로 실제 거래가보다 저렴하다고 단정할 근거는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 442,470,000원 가정)

채권최고액 기준 추정에서는 집행비용 6,824,700원을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되고, 신청채권자 장인경에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권 720,000,000원 중 435,645,300원이 배당되고 284,354,700원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 평택시 안중읍 현화리 소재 안중고등학교 남측 및 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 안중리 262-137 소재 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 6층 건물로 사용승인일은 2018.04.12이며, 승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 현황 분할. 공부상 제201호는 현황 제201호·제202호, 제301호는 제301호·제303호, 제401호는 제401호·제403호, 제501호는 제501호·제503호로 구분돼 있습니다.
• 적법성 확인. 불법개조 및 위반건축물 여부는 파악되지 않았습니다. 현황 구조와 건축물대장·도면의 일치 여부를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
• 토지이용. 안중리 262-137은 준주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 규제가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 302호 우선 확인. 권연화(남룡)의 전입일·임대차계약·보증금·점유 개시 시점을 확인해 말소기준권리보다 선행하는 점유인지 검증해야 합니다.
• 호실 분할 확인. 201·301·401·501호의 공부상 구조와 현황상 두 개 호실 구분이 적법한지 건축물대장·도면과 대조해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 여러 호실에 다수 점유자가 확인되므로 실제 인도 대상과 점유자별 계약관계를 호실 단위로 정리해야 합니다.
• 배당표 과신 금지. 현재 계산상 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제와 302호 미상 점유 리스크는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 442,470,000원은 감정가 903,000,000원의 49%이지만, 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 수익성과 현황 비용을 함께 반영해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인보다 현황 확인이 먼저”

이 사건은 등기부만 보면 매수인에게 넘어오는 권리가 없는 구조에 가깝습니다. 선순위 근저당 이후 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 그러나 다세대 경매의 실제 난도는 등기 밖에서 생깁니다. 302호의 대항력 가능·미상, 여러 호실의 공부상 구조와 현황 불일치, 다수 점유자의 명도 범위가 남아 있습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 49%니까 싸다”가 아니라, 442,470,000원에 취득했을 때 현황 리스크까지 포함한 실질비용이 얼마인가입니다. 명시·계산상 인수는 0원이지만, 302호와 호실 분할 문제를 확인하기 전에는 이를 완전히 확정된 0원으로 받아들이기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 단순, 현황은 복잡. 입찰 판단은 현장·점유·건축물 구조 확인이 끝난 뒤가 적절한 사건입니다.