수원지방법원 2025타경41374. 평택 고덕국제화지구의 상가밀집지역에 있는 고덕씨엠타워 1층 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2024년 2월 27일 설정된 합천농업협동조합의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권입니다. 이후 기술보증기금의 500,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 실질 위험은 등기부 밖의 점유 관계입니다. 최동희는 2021년 5월 28일, 조선화는 2023년 8월 22일 전입해 모두 2024년 2월 27일 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 두 임차인의 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 합계 35,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 경우를 반영했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도

합천농업협동조합 근저당권은 108호 외에도 고덕씨엠타워 109호·118호·119호를 공동담보로 하는 채권최고액 2,520,000,000원의 담보권입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 기술보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 법정지상권은 해당사항이 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 보증기관이나 대위변제기관이 아닌 실제 임차인입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없고, 실제 임차인 수는 2명, 보증금 합계는 정확히 35,000,000원입니다. 최동희의 배당요구 여부와 두 임차인의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권을 확정적으로 판단하기 어렵지만, 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 경우를 전제로 전액 인수를 산정했습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 1,008,140,000원

현재 회차 최저매각가는 973,140,000원으로 감정가 1,986,000,000원의 49%입니다. 겉으로는 감정가의 절반 아래이지만, 매수인 인수 예상액 35,000,000원을 더하면 실질취득액은 1,008,140,000원입니다.

이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아니므로 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득액 감소로 이어집니다. 다만 어느 회차에서도 임차보증금 35,000,000원은 별도 인수액으로 남는 시나리오입니다. 따라서 입찰가를 정할 때는 항상 낙찰가 + 35,000,000원을 기준으로 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 973,140,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 961,008,600원이 합천농업협동조합에 배당되고, 근저당권과 기술보증기금 가압류에는 합계 2,058,991,400원의 미배당이 발생합니다. 임차보증금 35,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수액으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고덕동행정복지센터 남서측 인근의 상가밀집지역으로, 근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재합니다. 남동측 근거리에는 삼성전자 평택캠퍼스가 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 108호·109호는 호별 구분 없이 “라무진 평택고덕점”, 118호·119호는 호별 구분 없이 “보용만두 평택고덕점”으로 이용 중입니다.
• 도로. 북서측 왕복 4차선 도로에 접하고, 남서측과 남동측으로도 폭 약 15m 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 1,384㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 가로장방형 중로각지이며 공시지가는 ㎡당 4,441,000원입니다.
• 설비. 급배수·위생·전기·화재탐지·소화·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 973,140,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 1,008,140,000원을 자금 기준으로 삼아야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 최동희·조선화의 임대차계약서, 전입 유지 여부, 확정일자, 배당요구 종기 내 신고 내용과 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 명세서 불일치 확인. “인수권리 해당사항없음”과 선순위 전입 임차인 자료가 충돌하므로 법원 기록 원문과 최신 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
• 호별 경계 확인. 108호와 109호가 구분 없이 운영 중이므로 벽체·출입구·전기·수도·소방시설의 원상복구 범위와 비용을 확인해야 합니다.
• 점유자와 영업자 확인. 전입자, 임차계약 명의자, 실제 영업자와 상호 운영 주체가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조 확인. 근저당권 공동담보인 109호·118호·119호의 매각 및 배당 관계가 본건 배당에 미치는 영향을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 체납·조세 확인. 미납 관리비, 당해세, 부가가치세 및 상가 관련 체납 여부를 관리주체와 관계 기관에 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 3,500만원 인수와 점유관계

이 사건은 감정가 1,986,000,000원에서 973,140,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 합계 35,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 1,008,140,000원입니다.

여기에 108호와 109호가 경계 없이 운영되고 있고, 원상회복 여부도 파악되지 않았으며, 108호의 조사상 주거 사용과 감정평가상 음식점 사용이 엇갈립니다. 등기권리는 소멸하지만 점유·임대차·영업시설 문제는 매각으로 자동 정리되지 않습니다. 결론은 등기권리는 단순하지만 현장 권리분석은 단순하지 않은 근린시설입니다. 입찰가는 35,000,000원의 인수액과 경계 복구·명도 위험을 모두 반영해 정해야 합니다.