수원지방법원 2025타경41374. 평택 고덕동 고덕씨엠타워 1층 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태상 108호·109호는 상호명 “라무진 평택고덕점”, 118호·119호는 “보용만두 평택고덕점”으로 이용되고 있으며, 각 두 호실은 호별 경계 구분 없이 상가로 운영 중입니다.

등기부의 말소기준권리는 2024.02.27. 합천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 경매 신청채권액은 2,200,062,057원입니다. 이 근저당 뒤에 설정된 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최동희·조선화의 점유 시작일은 각각 2021.05.28.과 2023.08.22.로 말소기준보다 앞서며, 두 사람 모두 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 두 임차인에게 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 없는 것으로 계산됐고, 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금 합계 35,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됐습니다. 최저가만 보고 감정가 대비 49%의 할인 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다

최초 소유권보존 명의자는 주식회사범진이고, 대한토지신탁주식회사 및 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2024.02.27. 주식회사스타포레스트가 소유권을 취득하면서 같은 날 합천농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다.

기술보증기금의 500,000,000원 가압류와 합천농업협동조합의 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 법정지상권으로 명시된 사항도 없습니다. 그러나 임차인 2명의 점유 시작일은 근저당보다 앞서므로, 등기부 후순위 권리의 소멸만으로 매수인 부담이 0원이 되지는 않습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 35,000,000원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 위 두 사람 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 최동희의 보증금 15,000,000원과 조선화의 보증금 20,000,000원을 합한 35,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 조선화는 배당요구를 했지만 확정일자가 없어 우선변제권은 없는 것으로 반영됐습니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 625,450,000원

현재 최저매각가는 590,450,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 낙찰자가 별도로 부담할 것으로 계산된 임차보증금이 35,000,000원이므로 현재 회차의 실질취득은 다음과 같습니다.

유찰이 계속되더라도 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 35,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 유찰률이 커질수록 최저가와 실질취득의 차이가 상대적으로 더 중요해집니다. 동일 호실 또는 해당 상권의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 590,450,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 582,145,500원이 합천농업협동조합에 배당되고, 기술보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 3,020,000,000원 중 2,437,854,500원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 35,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 인수액에 반영됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동행정복지센터 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트가 소재하는 상가밀집지역입니다. 남동측 근거리에 삼성전자 평택캠퍼스가 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반 대중교통 이용 편의는 보통입니다. 북서측 왕복 4차선 도로와 접하며, 남서측과 남동측으로 각각 폭 약 15m의 도로와 접합니다.
• 건물. 라멘구조 평지붕, 지상 5층·지하 2층 건물로 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내부는 인테리어와 타일 마감입니다. 급배수·위생·전기·화재탐지·소화·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 영업 상태. 108호·109호는 “라무진 평택고덕점”, 118호·119호는 “보용만두 평택고덕점”으로 이용 중이며, 각 두 호실은 경계 구분 없이 운영되고 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,384㎡, 지목 대, 상업용 평지의 가로장방형 중로각지입니다. 공시지가는 4,441,000원/㎡입니다.
• 규제. 근린상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 118호·119호 경계 구분 없는 영업 상태에 대해 관할 행정기관의 원상회복 요구 여부는 파악되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임차수요와 영업상태, 공실, 임대료 수취 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다. 2회 유찰된 점과 실거래 비교 기준이 없는 점을 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 최동희 15,000,000원, 조선화 20,000,000원의 보증금과 실제 반환 책임, 점유 승계 여부를 계약서·사업자등록·현황조사 원본으로 확인하세요.
• 명세서 충돌 해소. 명시 인수권리 “해당사항없음” 기재와 대항력 임차인 보증금 35,000,000원 인수 계산이 충돌하므로, 법원 기록과 집행관 조사 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차 판단 기준은 최저가 590,450,000원이 아니라 보증금 인수를 합친 625,450,000원입니다.
• 배당요구 효력. 조선화는 2025.03.19. 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않습니다. 최동희의 배당요구 여부도 함께 확인해야 합니다.
• 호실 경계. 118호·119호가 경계 없이 상가로 운영 중이므로 건축물현황도, 집합건축물대장, 전유부분 경계와 원상회복 비용을 점검하세요.
• 영업 인도. 현재 임대 중인 근린시설로, 점포 인도·영업시설 철거·권리금 주장과 별도의 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 범위. 합천농업협동조합 근저당의 공동담보에는 고덕씨엠타워 108호, 109호, 119호가 기재돼 있으므로 매각 대상과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담과 매각대금에서 우선 배당될 비용을 관리주체와 법원 기록으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현재 임대료, 공실 가능성, 주변 상가 거래와 수익률을 별도로 조사하세요.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “6.2545억 실질취득”을 보라

이 물건은 감정가 1,205,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 590,450,000원까지 낮아졌습니다. 표면상 감정가의 49%이지만, 대항력 있는 실제 임차인 2명의 보증금 35,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 625,450,000원입니다.

등기부상 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차보증금과 영업 중인 점포의 인도 문제는 별개입니다. 특히 매각물건명세서의 인수권리 기재와 임차인 분석 결과가 서로 맞지 않고, 118호·119호는 경계 구분 없이 운영돼 원상회복 여부도 확인되지 않았습니다.

실거래 비교자료가 없는 근린생활시설인 데다 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높이기는 어렵습니다. 후순위 권리는 정리되지만 임차인 인수와 현황 리스크가 남는 물건입니다. 권리·점유 원본을 대조해 35,000,000원 인수 여부를 확정하고, 상가 임대수익과 원상회복 비용까지 반영한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.