대전지방법원 2025타경3884. 유성구 문지동 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층 107호입니다. 등재된 물건 용도는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(교습소)입니다. 따라서 아파트의 주거용 가치가 아닌 해당 상가 호실의 실제 이용상태와 권리관계를 중심으로 검토해야 합니다.

소유자는 이원석이며, 2017년 8월 10일 설정된 전북은행 근저당권의 채권최고액은 384,000,000원입니다. 전북은행이 청구액 326,995,772원으로 임의경매를 신청했고, 이후 등록된 가압류 4건은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 가격 하락 폭과 투자수익성은 별개입니다. 실제 점유자들의 임대조건을 확인해야 하며, 공동담보로 기재된 108호와의 담보관계도 함께 검토해야 합니다. 무엇보다 이 물건은 상가이므로 인근 아파트 매매가격을 상가 시세로 대체할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당

권리분석의 기준은 2017년 8월 10일 전북은행 근저당권입니다. 이후 토스뱅크, 전북은행, 서울보증보험, 신한카드가 설정한 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

종전 아시아신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 말소되었으며, 현재 소유자는 이원석입니다. 다만 근저당권 채권최고액과 실제 배당채권액은 구분해야 합니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 보증금은 확인 필요

현황조사와 문건접수 내역에서 확인되는 실제 임차인은 홍민용과 박상미, 총 2명입니다. 모두 배당요구를 했으며, 전입일은 말소기준권리인 2017년 8월 10일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%지만 상가 시세와는 별개

감정가 464,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 159,152,000원입니다. 4회 유찰 시나리오는 111,406,400원, 5회 유찰 시나리오는 77,984,480원입니다.

시세 비교 — 아파트 거래가격을 상가 시세로 사용할 수 없다

문지효성해링턴플레이스는 1,142세대 규모의 아파트 단지이지만, 이번 경매물건은 상가동 1층 107호입니다. 확인된 실거래 표본은 전용면적 59.95~84.99㎡대의 아파트 거래이며, 이번 상가와 면적·용도 모두 일치하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,152,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 차감하고 전북은행 근저당권에 우선 배당하는 시뮬레이션입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산하며, 후순위 채권자와 소유자에게 배분되는 금액은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었으며, 공동담보 관계에 따른 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. GS칼텍스기술연구소 북동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설·다가구주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2017.04.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 상업용 건물로, 외벽은 화강석 붙임이며 공동 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(교습소)입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
• 토지. 평지이며 아파트 및 상업용 건물의 부지입니다. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·연구개발특구·국가산업단지 등에 해당합니다.
• 도로. 아파트 단지 주위로 대로와 중로가 접하며, 대로3류 저촉 및 중로2류 접합 사항이 기재되어 있습니다.
• 규제 및 공부. 중점경관관리구역에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상가의 매각 가능성과 가격은 실제 임대수익, 점포 위치, 이용 상태 및 상권 수요에 영향을 받습니다. 아파트 거래량이나 아파트 실거래 평균만으로 이 호실의 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 시세 검증. 아파트 실거래가격을 비교 기준으로 사용하지 말고, 문지동 인근의 유사 근린생활시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 2명 확인. 홍민용·박상미의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 임대차계약 및 사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 전북은행 근저당권에 108호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보목록 및 관련 매각·배당 관계를 검토해야 합니다.
• 매각범위 대조. 등재 용도 대지와 감정평가상 상가 이용상태를 원본 자료로 대조하고 건물·대지권·매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 명도 및 인도. 대항력 없는 임차인이더라도 실제 점유 중이라면 인도 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 조세·최우선변제 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 시나리오. 현재 최저가 159,152,000원뿐 아니라 4회 유찰 시 111,406,400원, 5회 유찰 시 77,984,480원의 시나리오를 검토하되, 각 가격의 적정성은 상가 자체의 시장가치로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔다고 반드시 저렴한 것은 아니다”

문지효성해링턴플레이스 상가동 107호는 감정가 464,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 159,152,000원까지 내려온 물건입니다. 전북은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 두 임차인도 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 공동담보로 기재된 108호와의 담보관계도 검토해야 합니다. 더욱 중요한 점은 상가 자체의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았다는 것입니다. 단지 내 아파트 거래가격과 비교해 최저가가 저렴해 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

결론적으로 이번 물건은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 임대관계·매각범위·공동담보·상가 적정가격에 대한 추가 확인이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다는 실제 상가 가치와 취득 후 수익성을 중심으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.