대전지방법원 2025타경3884. 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층 107호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(교습소)이고, 등기부상 현재 소유자는 이원석입니다. 권리의 기준점은 2017.08.10. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 채권최고액 384,000,000원입니다. 이후 토스뱅크·전북은행·서울보증보험·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 홍민용이 2023.07.03., 박상미가 2023.09.05. 전입신고를 했습니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2017.08.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 각각 2025.10.23., 2025.10.27. 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 별도로 확인해야 합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3884 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문지동 657 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층 107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(교습소) |
| 목표면적 | 27.45㎡ |
| 소유자 | 이원석 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 227,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 326,995,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.08.10. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025년에 설정된 토스뱅크 가압류 141,875,431원, 전북은행 가압류 8,193,955원, 서울보증보험 가압류 16,185,915원, 신한카드 가압류 10,726,190원과 2025.09.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍민용 | 2023.07.03 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상미 | 2023.09.05 | 2025.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 37.1%지만 ‘면적 불일치’가 핵심
문지효성해링턴플레이스의 최근 거래 12건 평균은 612,500,000원, 최신 거래는 2026.09. 545,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가는 227,360,000원으로 최근 12개월 평균의 37.1%입니다.
다만 본건의 목표면적은 27.45㎡이고, 거래 표본은 59.95㎡·59.96㎡·59.97㎡ 및 84.92㎡·84.95㎡·84.98㎡·84.99㎡ 등으로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 37.1%라는 숫자는 단순 참고치일 뿐, 본건 자체의 적정 시세 대비 할인율로 그대로 해석할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 6 | 545,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 25 | 770,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 745,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 612,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 227,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,983,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 384,000,000원 | 223,376,960원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 141,875,431원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 8,193,955원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,185,915원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,726,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 560,981,491원 중 채권자 배당액은 223,376,960원, 미배당액은 337,604,531원입니다. 신청채권액 326,995,772원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 337,604,531원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 404,857,619원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 111,406,400원 | 109,046,710원 | 451,934,781원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. GS칼텍스기술연구소 북동측 인근이며, 대규모 아파트 단지·근린생활시설·다가구주택 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(교습소)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 107호이며 사용승인일은 2017.04.26.입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지이며 공동주택과 상업용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,273,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 홍민용·박상미는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 면적별 시세 재확인. 최근 실거래 12건은 본건 27.45㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 본건과 같은 상가 면적·층·용도의 거래나 임대수익 자료가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당의 공동담보에는 상가동 1층 108호가 기재돼 있습니다. 공동담보 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 227,360,000원, 3회 유찰 시 159,152,000원, 4회 유찰 시 111,406,400원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 이용상태. 감정평가상 교습소로 이용되고 있으므로 실제 점유·영업상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격판단은 별도
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.10. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 홍민용·박상미도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 464,000,000원에서 2회 유찰돼 227,360,000원까지 내려왔고 최근 12개월 거래 평균 612,500,000원의 37.1%로 보이지만, 그 실거래 표본은 본건 목표면적 27.45㎡와 맞지 않습니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 동일 면적 상가 시세를 다시 확인한 뒤 판단하는 접근이 적절합니다.
