대전지방법원 2025타경3884. 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층 108호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(교습소)이고, 감정가는 464,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 159,152,000원입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 권리분석에서 먼저 봐야 할 것은 2017.08.10. 설정된 전북은행 근저당과 그보다 뒤에 들어온 임차·가압류 관계입니다.
등기부상 말소기준은 전북은행의 채권최고액 384,000,000원 근저당입니다. 이후 토스뱅크·전북은행·서울보증보험·신한카드 가압류와 경매개시결정, 박상미의 상가건물임차권은 모두 말소기준권리 이후 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 명세서에 별도로 등장하는 ‘점포’ 점유관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문지동 657 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(교습소) |
| 비교대상 면적 | 27.45㎡ |
| 소유자 | 이원석 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 159,152,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 326,995,772원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2017.04.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸 구조
핵심은 2017.08.10. 전북은행 근저당입니다. 이 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·임차권등기는 등기부 분석상 매각으로 소멸합니다. 전북은행의 근저당 채권최고액은 384,000,000원이고, 본 경매 신청채권액은 326,995,772원입니다.
② 임차인·점유관계 — 2건은 후순위, 1건은 미상
| 임차·점유 | 등록·전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍민용 | 2023.07.03 | 미상 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상미 | 2023.09.05 | 20,000,000원 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
홍민용은 2023.07.03., 박상미는 2023.09.05.로 모두 2017.08.10. 말소기준권리보다 뒤입니다. 박상미의 등기된 임차보증금은 20,000,000원이고 임차권등기 접수일은 2025.11.19.입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2023.07.08., 점유개시일 2023.08.10., 사업자등록신청일 2023.09.05., 확정일자 2025.10.23.로 기재돼 있습니다.
반면 ‘점포’는 이름·전입일·보증금이 특정되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 확인 전에는 승계 위험을 확정할 수 없습니다. 감정평가의 이용상태는 교습소인데 박상미 관련 기재에는 주거(임차권등기)로 표시되어 있어, 실제 이용·점유관계 역시 현장과 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 대비 할인’은 아직 입증되지 않았다
현재 최저매각가 159,152,000원은 감정가 464,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 제공된 문지효성해링턴플레이스 최근 거래 12건은 59.95㎡·59.97㎡·84.92㎡·84.95㎡·84.98㎡·84.99㎡ 거래로, 본건 비교대상 면적 27.45㎡와 일치하지 않습니다. 본건은 감정평가상 제2종근린생활시설(교습소)이므로, 아래 거래를 본건 상가의 직접 시세로 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 6 | 545,000,000원 |
| 2026.09 | 59.97㎡ | 6 | 545,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 26 | 780,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 25 | 770,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 745,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 710,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 642,916,666원 |
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 본건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 반복 유찰 자체가 감정가 대비 큰 할인율만으로 가격을 판단하면 안 된다는 신호입니다. 본건과 동일한 용도·면적의 상가 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,028,128원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 384,000,000원 | 156,123,872원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 141,875,431원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전북은행 | 8,193,955원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 16,185,915원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 10,726,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 560,981,491원 중 배당액은 156,123,872원, 미배당은 404,857,619원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수는 이 배당모형에서 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 404,857,619원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,406,400원 | 109,046,710원 | 451,934,781원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 77,984,480원 | 76,180,759원 | 484,800,732원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. GS칼텍스기술연구소 북동측 인근, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설·다가구주택 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설(교습소)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층이며 사용승인일은 2017.04.26.입니다.
- 토지. 평지이며 공동주택 및 상업용 건물의 부지입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이고 공시지가는 1,273,000원/㎡입니다.
- 도로·계획. 단지 주위로 대로 및 중로와 접하며 지구단위계획구역, 국가산업단지, 연구개발특구 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 확인. 전입·사업자등록 시점, 실제 점유 시작일, 임대차계약, 보증금과 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 박상미 임차관계 대조. 등기상 보증금 20,000,000원, 점유개시 2023.08.10., 사업자등록 2023.09.05., 확정일자 2025.10.23.과 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 점검. 감정 이용상태는 교습소인데 임차권 관련 이용 기재에는 주거가 포함돼 있어 실제 사용 상태 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 최근 거래 12건은 본건 27.45㎡와 면적이 맞지 않으므로 642,916,666원 평균이나 545,000,000원 최신 거래를 본건 시세로 직접 대입하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 반복 유찰의 원인이 권리·점유·상권·수익성 가운데 무엇인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%대 = 시세 34%”가 아니다
이 물건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.10. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하며 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 점포로 기재된 점유관계의 전입일·보증금이 미상이고, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격 역시 감정가 464,000,000원에서 159,152,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 제공된 최근 거래 평균 642,916,666원과 최신 거래 545,000,000원은 본건 27.45㎡ 교습소와 면적·용도가 맞지 않는 거래 표본입니다. 따라서 현재 가격의 핵심은 ‘얼마나 할인됐나’가 아니라 ‘동일 용도·동일 면적 상가의 실제 가치가 얼마인가’입니다. 등기권리는 소멸 구조이지만, 점유 미상과 직접 비교 가능한 시세 부족, 그리고 3회 유찰 상태가 함께 남아 있는 확인필요형 물건입니다.
