대전지방법원 2025타경3884. 대전 유성구 문지동 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층 108호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(교습소)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층 건물이고, 대상은 1층 108호입니다. 소유자는 이원석으로 2015.06.22 매매를 원인으로 2017.08.10 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 전북은행 근저당입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 토스뱅크·전북은행·서울보증보험·신한카드 가압류와 경매개시결정, 박상미의 상가건물임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다. 다만 등기순위와 별개로, 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 점포 점유 기재는 현장 및 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3884 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문지동 657 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(교습소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 108호 · 사용승인 2017.04.26 |
| 소유자 | 이원석 · 2015.06.22 매매 원인 · 2017.08.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 227,360,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 326,995,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 비교기준 면적 | 27.45㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유 확인은 별도
말소기준은 2017.08.10 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액 384,000,000원이며 공동담보로 상가동 1층 107호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류 4건과 임의경매개시결정, 박상미 상가건물임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자 전북은행의 청구액은 326,995,772원입니다.
임차·점유 관계
| 임차·점유 | 신고·점유일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍민용 | 2023.07.03 | 미상 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상미 | 2023.09.05 | 20,000,000원 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
홍민용의 신고일 2023.07.03과 박상미의 신고일 2023.09.05는 모두 2017.08.10 말소기준보다 뒤이므로 두 사람은 대항력 없음으로 정리됩니다. 박상미는 임차보증금 20,000,000원, 임대차계약일 2023.07.08, 점유개시일 2023.08.10, 사업자등록신청일 2023.09.05, 확정일자 2025.10.23의 상가건물임차권등기가 있습니다.
② 가격 비교 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
현재 최저매각가는 227,360,000원으로 감정가 464,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 제공된 실거래 표본은 문지효성해링턴플레이스의 아파트 전용 59.95~84.99㎡ 거래입니다. 이 물건의 비교기준 면적은 27.45㎡이고 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(교습소)이므로, 아파트 실거래 평균 612,500,000원이나 최신 거래 545,000,000원을 이 상가 108호의 직접 시세로 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 6 | 545,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 25 | 770,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 745,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 710,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 비교불일치 | 12건 | 612,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 227,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,983,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 384,000,000원 | 223,376,960원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 141,875,431원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 8,193,955원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,185,915원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,726,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 560,981,491원 중 예상배당은 223,376,960원이고, 미배당액은 337,604,531원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. GS칼텍스기술연구소 북동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 다가구주택 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(교습소)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물, 사용승인일은 2017.04.26이며 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지이며 공동주택 및 상업용 건물의 부지이고, 단지 주위로 대로 및 중로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구 등에 포함되며 대로3류에 저촉되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,273,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 원본 확인. 전입일·보증금이 미상인 ‘점포’ 기재의 실제 점유자, 계약일, 사업자등록 및 대항력 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 홍민용·박상미 확인. 두 사람은 말소기준 이후 신고로 대항력은 없지만, 배당요구 및 점유 현황은 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 상가 실거래 별도 조사. 제공된 612,500,000원 평균과 545,000,000원 최신 거래는 아파트 자료입니다. 이를 본건 상가의 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 상업용 물건의 공실·임대수익·상권·관리비·용도 제한을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서 채권 총액 560,981,491원 중 337,604,531원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다.
- 후속 회차. 3회 유찰 시 최저가는 159,152,000원, 4회 유찰 시 111,406,400원으로 제시돼 있지만, 배당표상 인수 0원과 미상 점유 위험은 별개로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 점유와 상가 시세다
이 물건은 감정가 464,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 227,360,000원까지 내려왔습니다. 등기 흐름만 보면 2017년 전북은행 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 홍민용과 박상미 역시 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗·반값 상가’로 단순화하면 안 됩니다. 전입일과 보증금이 미상인 점포 점유 1건이 남고, 시세 자료 역시 본건 27.45㎡ 제2종근린생활시설이 아닌 아파트 거래입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 비교적 정리돼 있으나, 점유 확인과 상가 자체 시세조사가 끝나야 가격 판단이 가능한 물건입니다.
