인천지방법원 2025타경1333. 인천 서구 청라동 청라아리스타 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 한도선이며 2022.12.29 거래가액 451,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 666,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.07.15 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.04.27 국의 압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현황조사상 점유자로 확인된 주식회사 라우드, 홍성일은 보증금 10,000,000원·월차임 2,500,000원이며 2024.11.29 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1333 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 크리스탈로102번길 8-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 한도선 · 2022.12.29 소유권이전 · 거래가액 451,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 101,185,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 573,309,558원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.29 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 666,000,000원이며 청라아리스타 303호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 경매개시결정과 국의 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라우드, 홍성일 | 2024.11.29 | 10,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 검증이 먼저
감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 101,185,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 70,829,500원, 5회 유찰 시 49,580,650원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,216,590원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 666,000,000원 | 98,968,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,185,000원을 기준으로 집행비용 2,216,590원을 제외한 98,968,410원이 국민은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 567,031,590원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 있는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 이용상태. 청라아리스타 제3층 302호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2020.09.18입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 중로2류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 현황조사상 주식회사 라우드, 홍성일이 보증금 10,000,000원·월차임 2,500,000원으로 조사됐고 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 가능성은 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 국세 압류 확인. 2026.04.27 국의 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하지만 실제 배당관계는 매각기일 전 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 청라아리스타 제3층 제303호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 가격 조사. 현재 최저가 101,185,000원은 감정가의 34.3%이나, 근린시설의 현재 임대료·공실·동일 건물 및 인근 상가 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 제시된 시나리오상 4회 유찰 시 70,829,500원, 5회 유찰 시 49,580,650원입니다. 유찰 횟수가 늘어도 권리 인수액은 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.29 국민은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자의 전입은 2024.11.29로 늦어 대항력이 없습니다. 이후의 경매개시결정과 국의 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 295,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 101,185,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설이고 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 3회 유찰이라는 사실과 상업용 부동산의 환금성을 함께 감안해 실제 임대수익과 현장 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
