인천지방법원 2025타경1333. 청라아리스타 3층 303호 근린시설입니다. 소유자 한도선은 2022년 12월 29일 거래가 458,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 666,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청했고 국세 압류도 추가되었습니다. 등기상 국민은행 근저당이 말소기준이므로 해당 근저당과 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 근린시설을 아파트처럼 감정가 할인율만 보고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 이미 3회 유찰되어 최저가격이 크게 내려갔습니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 가격이 실제 매매시장에서도 저렴한지, 임대수익으로 취득가격을 뒷받침할 수 있는지, 나중에 매각할 때 매수자를 확보할 수 있는지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2022년 12월 29일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 666,000,000원이며, 같은 청라아리스타 3층 302호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계이므로 채권최고액 전부를 303호만의 실제 채무나 확정 배당채권액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 2025년 7월 15일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026년 4월 27일 국을 권리자로 하는 압류가 등기되었습니다. 해당 압류의 처분청은 서인천세무서장입니다. 두 권리는 말소기준보다 후순위로 매각에 따라 등기상 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 임차인 1명

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사 라우드, 홍성일 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 2,500,000원입니다. 신고된 전입일은 2024년 11월 29일로, 말소기준인 국민은행 근저당 설정일 2022년 12월 29일보다 늦습니다.

제시된 권리판정에 따르면 이 임차인에게 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 일반적인 우선변제권 행사 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%지만, 시세 할인은 미확인

이 물건은 감정가 189,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 64,827,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 감정가와 현재 시장가격이 동일하다는 근거는 없습니다.

현재 최저가에서 추가로 유찰된다면 제시된 회차별 시나리오상 45,378,900원, 이후 31,765,229원으로 낮아집니다. 다만 이는 회차별 최저가격의 변화를 나타낼 뿐, 해당 가격에 매각할 수 있다는 뜻도, 시세보다 저렴하다는 뜻도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 국민은행 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당모형이며, 당해세·조세채권의 실제 배당순위, 임차인 최우선변제 및 공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 부족액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 64,827,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,566,886원을 제외한 63,260,114원이 국민은행에 배당됩니다. 채권최고액 666,000,000원을 기준으로 계산한 모형상 미배당액은 602,739,886원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

다만 국민은행의 실제 경매 신청 청구액은 573,309,558원이고 302호 공동담보가 존재하므로, 채권최고액 기준 미배당액을 실제 확정 채무잔액이라고 단정해서는 안 됩니다. 모형상 미배당액 602,739,886원과 매수인 예상 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 추가 유찰 시 — 배당 부족액은 늘어나지만 인수액은 그대로

제시된 회차별 모형에서는 최저가격이 낮아질수록 국민은행의 예상배당액이 감소하고 미배당액이 증가합니다. 그러나 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조는 같으므로 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 인천해양경찰서 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 청라아리스타는 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2020.09.18입니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 접도. 건물 부지는 북측으로 폭 약 15m 도로와 접합니다. 토지는 인접필지와 등고평탄한 가장형입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 기재되어 있어 적용 범위와 허가 필요성을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다. 이는 건물 303호의 개별 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 3회 유찰된 근린시설이며 비교 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 실제 거래 가능한 가격과 매수수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교. 청라아리스타 및 인근 유사 근린시설의 최근 매매가격을 확인해야 합니다. 현재 최저가 64,827,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 임대차 검증. 주식회사 라우드, 홍성일의 보증금 10,000,000원·월차임 2,500,000원 관련 계약서와 실제 임대료 수납 내역, 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 대항력이 없더라도 임차인이 점유하고 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 영업시설·집기 등 인도 범위도 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 서인천세무서의 압류와 관련한 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다. 후순위 압류등기의 소멸과 실제 배당순위는 별개입니다.
• 공동담보. 국민은행 근저당에 포함된 청라아리스타 302호의 공동담보 현황과 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 전기·수도 등 공과금 및 관리규약을 확인해야 합니다.
• 용도와 영업 가능성. 근린생활시설의 실제 용도, 업종별 영업 가능 여부, 건축물대장 및 관계 법령상 제한을 확인해야 합니다.
• 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역의 물건 적용 여부 및 경매취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.28입니다. 매각기일인 2026.10.01 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”와 “시세보다 저렴”은 다르다

청라아리스타 303호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 조사된 임차인도 대항력이 없어 예상 인수액 0원으로 분석되는 물건입니다.

그러나 감정가 189,000,000원이 3회 유찰로 64,827,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 비교 실거래가 미확인, 근린시설의 환금성, 임차인 점유 및 국세·공동담보 관계가 남아 있기 때문입니다.

특히 현재 배당모형에서는 국민은행에 63,260,114원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당액은 602,739,886원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 공동담보와 조세채권에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.

결론은 권리상 예상 인수액은 0원이지만 가격 판단은 보류입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매매시세와 임대수익, 명도 비용 및 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 3회 유찰된 근린시설이라는 점을 반영해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.