인천지방법원 2025타경1398. 인천 서구 가좌동 인하메디컬센타 1층 104호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나 감정평가 요항표에는 집합건축물대장상 용도는 소매점이며 현재는 공실로 조사됐습니다. 또 104호와 105호는 각 호수별 구분등기가 되어 있지만 현황은 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 등기 권리 자체보다 이 물리적 이용상태를 어떻게 원상 또는 독립 이용 가능한 상태로 정리할지가 중요한 물건입니다.
등기상 핵심은 2022.05.23. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류 90,000,000원, 인천광역시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 주식회사하나은행 근저당권과 2019년 국 압류는 이미 등기부상 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1398 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 106-5 인하메디컬센타 1층104호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 건지로 264 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 공도희 · 2018.05.06. 매매 · 거래가액 922,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 775,000,000원 / 265,825,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,327,630,589원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.23. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 1,430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없고, 감정평가상 현황 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 부산은행 근저당권 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 775,000,000원, 현재 최저매각가는 265,825,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 186,077,500원, 5회 유찰 시 130,254,249원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 265,825,000원 | 1,258,696,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 186,077,500원 | 1,337,327,585원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 130,254,249원 | 1,392,369,310원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 265,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,521,550원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 261,303,450원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,520,000,000원 중 예상 배당은 261,303,450원이며, 미배당은 1,258,696,550원입니다. 주식회사부산은행도 전액 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 핵심 — 104호와 105호가 벽체 없이 하나로 쓰인다
이 물건에서 가장 중요한 현장 이슈입니다. 매각물건명세서 비고에는 각 호수별 구분등기가 되어 있으나 현황은 물건2 105호와 벽체 구별 없이 일체로 이용 중이며 공실 상태라고 기재되어 있습니다. 감정평가 요항표도 104호와 105호가 각 호수별로 구분등기되어 있지만 호수별 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있다고 확인합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석남서초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 있는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서부여성회관역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 104호 및 105호이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터 내외, 동측 약 20미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지면적은 1,652.9㎡, 공시지가는 2,461,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 일반도로 및 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 실제 호실 내부는 104·105호 벽체 구분 없이 일체 이용 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104·105호 경계 확인. 현황상 두 호실 사이 벽체가 없으므로 현장 방문으로 구조와 독립 이용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 존재 여부를 매각 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 부산은행 공동담보 확인. 말소기준 근저당의 공동담보에는 인하메디컬센타 1층 105호도 기재되어 있습니다. 배당 및 매각관계 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 집합건축물대장 용도는 소매점으로 기재되어 있으므로 실제 사용·허가 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 현황’이 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 하지만 이미 3회 유찰됐고, 현재 최저가가 265,825,000원까지 낮아진 이유를 단순히 가격 기회로만 해석해서는 안 됩니다. 가장 큰 확인 포인트는 104호와 105호가 구분등기와 달리 벽체 없이 일체로 이용 중이라는 현황입니다. 여기에 사건상 용도와 감정평가서상 공부 용도 표현도 다르며, 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 인수액보다 물리적 분리·실사용·환금성 검증이 우선인 사례입니다.
