인천지방법원 2025타경1398. 인천 서구 가좌동 인하메디컬센타 1층 105호에 관한 임의경매입니다. 사건상 물건종류는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 소매점입니다. 실제로는 104호와 105호 사이에 벽체가 없어 일체로 이용되고 있으며, 현황은 공실로 조사되었습니다.

소유자 공도희가 2018년 848,000,000원에 취득한 물건으로, 2022년 설정된 부산은행 근저당권을 기초로 경매가 진행되었습니다. 감정가 804,000,000원인 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 275,772,000원입니다. 등기상 인수 부담보다 호실의 물리적 구획과 감정가 대비 실제 시장가격의 차이를 살펴봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

핵심은 2022.05.23. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 기존 하나은행 근저당권은 이미 말소되었고, 부산은행 근저당 및 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유·이용상태 — 임차인보다 호실 구획이 중요하다

현황은 공실이며, 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 34%와 시세 할인은 다르다

감정가 804,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 275,772,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준이지만, 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

최저매각가는 감정가와 비교하면 크게 낮아졌지만, 소매점의 환금성은 실제 거래가격, 임대수요, 독립 사용 가능성 등에 좌우됩니다. 특히 104호와 분리되지 않은 현재 상태는 105호 단독 매수자의 이용계획에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,772,000원 가정)

집행비용 4,660,808원은 추정치입니다. 부산은행 배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 실제 채권액·공동담보 배당관계 및 조세채권에 따라 변동할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 271,111,192원이 부산은행에 배당됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 90,000,000원에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 발생하지 않는 시뮬레이션입니다.

전체 채권액 1,520,000,000원 가운데 예상배당액은 271,111,192원이고, 미배당액은 1,248,888,808원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족분이지 매수인이 그대로 인수할 금액이 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당

4회 유찰 시 최저가는 193,040,400원, 5회 유찰 시에는 135,128,280원으로 낮아지는 시나리오입니다. 부산은행의 예상 회수액도 각각 189,537,834원, 132,436,484원으로 줄어듭니다.

각 시나리오에서 부산은행의 신청채권 청구액 1,327,630,589원은 전액 충족되지 않습니다. 그러나 채권자의 미회수와 매수인의 권리 인수는 별개입니다. 매수인이 실제 부담할 금액을 판단할 때는 낙찰대금 외에 취득 관련 비용, 호실 분리·복원 비용과 독립 사용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 가좌동 석남서초등학교 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 서부여성회관역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 북측 약 30미터 내외, 동측 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소화전설비가 있습니다.
• 토지. 준공업지역이며 토지면적은 1,652.9㎡, 공시지가는 2,461,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 104호와 105호의 현황상 벽체 미구분 문제는 독립 이용 및 실제 경계 확인사항으로 별도 검토해야 합니다.
• 환금성. 현재 3회 유찰 상태입니다. 동일한 소매점의 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않았으며, 105호 단독 매수 시 활용 가능성이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 104호와 105호의 경계. 매각 대상 105호의 정확한 경계와 출입 동선, 벽체 설치 및 독립 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 호실 분리 비용. 벽체·전기·수도·소방시설 등 설비의 분리 여부와 추가 공사가 필요한지 확인하고 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 매각 범위. 104호는 별도 구분등기된 공동담보 호실입니다. 105호만 매수할 경우 104호의 공간이나 권리까지 당연히 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 실제 용도. 건축물대장상 소매점이라는 사실과 사건상 도시형생활주택 표시를 원본 서류로 대조하세요.
• 점유·임대관계. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전에 현장 점유와 임차인의 존재 및 대항력 가능성을 재확인하세요.
• 공동담보·조세. 부산은행 공동담보 관계와 국의 압류에 관한 실제 배당순위 및 조세채권을 점검하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 유사 소매점의 최근 실제 매매가격·임대료·공실 상황을 기준으로 적정 취득가격을 판단하세요.
• 관리비와 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능 금액, 취득 관련 비용 및 호실 분리 비용을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본. 2026.10.01. 매각 진행 여부와 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 독립 사용 가능성

인천지방법원 2025타경1398의 가장 눈에 띄는 숫자는 804,000,000원에서 275,772,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 권리 측면에서는 부산은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기상 채권보다 104호와 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 105호의 현황에 있습니다. 별도 구분등기와 독립 사용 가능성은 같은 문제가 아닙니다. 여기에 건축물대장상 소매점이라는 실제 용도, 3회 유찰 이력, 확인되지 않은 최근 시장가격이 겹칩니다.

결론적으로 등기상 인수 부담은 제한적이지만 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 104호와의 경계, 단독 출입·영업 가능 여부, 분리 비용, 유사 소매점 실거래가격을 확인한 뒤에야 275,772,000원이 합리적인 취득가격인지 판단할 수 있습니다. 단순히 감정가 대비 낙폭만으로 접근하기에는 물리적 이용상태와 환금성에 관한 불확실성이 큰 물건입니다.