수원지방법원 2024타경109129. 안양시 동안구 관양동 평촌스마트베이 14층 1412호의 경매입니다. 물건 분류에는 대지로 표기돼 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터), 실제 이용상태는 사무실 등입니다. 토지의 지목은 공장용지입니다. 입찰 전 실제 매각 대상과 대지권·건물의 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.

소유자는 주식회사엠큐브이며, 중소기업은행의 2022년 9월 20일 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권과 후순위 근저당권 2건, 압류 3건, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 점유자의 임대차보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다. 말소기준일보다 먼저 신고된 점유자들이 존재하고 임대차 조건이 확인되지 않았기 때문에, 단순히 배당표의 인수액 0원을 그대로 매수인의 최종 부담액으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 선순위 점유는 별도

2022년 9월 20일 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 을구 5번의 채권최고액은 3,000,000,000원이고, 을구 6번과 7번 근저당권은 각각 228,000,000원, 180,000,000원입니다. 세 근저당권은 모두 중소기업은행 명의이며 매각으로 소멸할 예정입니다.

안양시·국민건강보험공단·국의 압류 3건과 중소기업은행의 경매개시결정도 말소기준 이후에 등기돼 있습니다. 반면 과거 국민은행 근저당권, 신한은행 근저당권, 가등기, 신탁등기 등은 등기부상 이미 말소된 이력으로, 현재의 인수 권리와 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 신고 4건의 실체가 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 점유 관련 8건이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 없으나, 각 신고자의 실제 임차인 여부와 독립적인 임대차관계가 모두 확정된 것은 아닙니다. 특히 신고 면적에 600.0㎡가 포함돼 있으므로 각 점유 부분이 1412호에 속하는지, 1512호 또는 다른 공간과 연관되는지도 확인해야 합니다.

신고일은 점유관계 판단의 단서일 뿐 대항력 확정 근거가 아닙니다. 계약 체결, 실제 점유, 사업자등록 등 법정 요건, 목적물 특정 및 임대차의 존속 여부를 추가로 확인해야 합니다. 모든 보증금과 확정일자가 미상이며 우선변제권·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 51.2% 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다

감정가는 2,292,000,000원, 3회 유찰된 회차의 최저매각가격은 1,173,504,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 감정가 대비 가격 차이는 크지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 시장가격 대비 얼마나 저렴한지 판단할 수 없습니다.

특히 지식산업센터는 주거용 아파트처럼 단순한 동일 평형 비교만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 실제 매각 면적, 건물과 대지권의 범위, 호실 구조, 이용 제한, 관리 상태를 함께 봐야 합니다. 본건은 관리비 체납과 단전, 전용승강기 운행정지, 내부계단 폐쇄가 기재돼 있어 감정가를 현재 정상 사용 가능한 상태의 시장가격으로 그대로 대체하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,173,504,000원 가정)

집행비용 14,135,040원을 우선 차감하고 중소기업은행 을구 5번 근저당권에 1,159,368,960원을 배당하는 단순 추정입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 미확정

최저가가 낮아질수록 배당받지 못하는 근저당권 채권액은 커집니다. 하지만 근저당권 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 실제 추가 부담을 결정하는 핵심은 선순위 임차인의 유효한 보증금과 배당 후 미회수액입니다.

따라서 4회·5회 유찰이라는 가정만으로 실질취득금액이 계속 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임대차가 유효하고 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면, 낙찰가 인하분이 인수액 증가로 상쇄될 가능성도 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양시 동안구 관양동 평촌역(4호선) 북동측 근거리. 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장과 남서측 근거리 평촌역을 이용할 수 있습니다. 동측 약 20m, 남서측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 21층 건물. 승강기·화물용승강기·주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 사무실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공장과 사무실의 용도 및 입주 가능 업종을 구분해 확인해야 합니다.
• 관리 상태. 감정평가 기준시점 당시 1412호·1512호 모두 관리비 체납으로 단전 상태였고, 전용승강기는 소유자 요청으로 운행이 정지된 것으로 조사됐습니다.
• 호실 구조. 1412호와 1512호는 분양 당시 내부계단으로 연결돼 있었으나 감정평가 가격시점에는 소유자 측에서 폐쇄한 상태로 조사됐습니다. 실제 독립 사용 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 토지·규제. 일반공업지역, 공장용지, 과밀억제권역 및 벤처기업육성촉진지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 3,371,000원/㎡. 전체 토지면적 7,628.6㎡이며 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터의 거래 가능가격은 실제 임대·사용 가능 상태와 매수 수요에 좌우됩니다. 실거래 표본 및 임대료가 확인되지 않아 구체적인 매각 예상기간과 수익률을 산정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 진행 결과. 기재 매각기일은 2026.09.08입니다. 이미 경과한 기일이므로 매각 결과, 재매각 여부, 변경된 기일과 최저가를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 1412호와 1512호의 감정평가 및 경매 대상 범위, 각 대지권과 공동담보 관계를 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 선순위 점유자. 2022.09.20 이전 신고된 4건에 대해 실제 점유, 계약서, 사업자등록, 보증금, 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 임차관계. 대표자가 동일한 법인 및 법인·개인 사이의 계약 주체, 면적, 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
• 배당·인수. 임차인별 확정일자, 배당요구, 배당 가능액, 미회수 보증금을 확인한 후 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 시세. 최근 12개월 동일 용도·유사 면적·유사 층 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 조사해야 합니다. 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
• 시설 및 관리비. 관리비 체납액, 단전 해소, 전용승강기 재가동, 내부계단 폐쇄에 따른 사용상 문제를 확인해야 합니다.
• 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 기재돼 있습니다. 기재 최저가 기준 234,700,800원이며 실제 진행 회차의 법원 공고를 재확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세의 실제 체납액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각 공고 및 최신 권리변동을 확인해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 낙찰가보다 중요한 것은 인수 후 총액”

이 사건은 감정가 2,292,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,173,504,000원으로 내려왔습니다. 등기상 근저당권과 압류는 매각으로 정리될 예정입니다. 하지만 말소기준 전 신고된 점유자 4건의 보증금·대항력·배당관계가 확정되지 않았습니다. 배당표상 근저당권 미배당액 2,248,631,040원은 매수인이 인수하는 채무가 아니지만, 별도의 임차인 인수액이 존재할 가능성은 여전히 남아 있습니다.

여기에 재매각에 따른 20% 보증금, 관리비 체납과 단전, 전용승강기 운행정지, 1412호·1512호의 매각 및 감정평가 범위 확인 문제가 겹칩니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.

결론은 실질취득금액 미확정·선순위 임차관계 확인 필요·시장가격 검증 필요입니다. 임차관계와 대상 범위를 확정하고 시설 복구·관리비 부담을 산정한 뒤, 그 총액을 실제 거래 시세와 비교해야 가격과 권리를 일관되게 판단할 수 있습니다.