수원지방법원 2024타경109129. 안양시 동안구 관양동 평촌스마트베이 15층 1512호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정평가 당시 사무실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 1,218,000,000원, 세 차례 유찰 뒤 최저매각가는 623,616,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 빠른 점유관계입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.09.20 설정된 중소기업은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 그 뒤 중소기업은행의 후순위 근저당 228,000,000원·180,000,000원, 안양시 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 이 기준일보다 앞서 전입된 심재옥, 유아이엠 주식회사, 주식회사 한국건축개발, 국제재난안전총연맹 주식회사가 확인됩니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수 가능 금액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 벌말로 123, 15층1512호 (관양동, 평촌스마트베이) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 사무실 등 이용 |
| 소유자 | 주식회사엠큐브 |
| 감정가 / 최저가 | 1,218,000,000원 / 623,616,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,895,941,235원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유관계가 남는다
말소기준은 2022.09.20 중소기업은행 근저당권입니다. 2023년 추가 설정된 중소기업은행 근저당권 2건, 2024년 안양시·국민건강보험공단 압류, 2024.10.21 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기 자체만 보면 후순위 인수권리는 없습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유 신고 8곳
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재옥 | 미상 | 2017.07.25 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 유아이엠 주식회사 (대표자 심재옥) | 16.529㎡ | 2018.01.04 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 주식회사 한국건축개발 (대표자 조원선) | 600.0㎡ | 2021.05.17 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 국제재난안전총연맹 주식회사 (대표자 류지희) | 66.0㎡ | 2021.11.04 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 엠큐브모빌리티 주식회사 (대표자 조원선) | 1.0㎡ | 2022.09.30 | 없음 | 미상 | 기준일 이후 |
| 주식회사 아이티티모빌리티 (대표자 김다영) | 80.0㎡ | 2023.12.04 | 없음 | 미상 | 기준일 이후 |
| 주식회사 엠플렉스 주차법인민영 비1호(대표자 조원선) | 18.0㎡ | 2024.03.12 | 없음 | 미상 | 기준일 이후 |
| 주식회사 노웨이트 (대표자 김다영) | 1.0㎡ | 2024.03.12 | 없음 | 미상 | 기준일 이후 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 8곳은 중복 보증기관 신고로 제외할 대상이 아닙니다. 다만 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 상태이므로, 말소기준 이전 점유자 4곳에 대해서는 대항력과 인수금액을 확정하지 않고 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 623,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,636,160원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 614,979,840원 |
| 3. 후순위 근저당 · 중소기업은행 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 합계 3,408,000,000원 중 예상 배당액은 614,979,840원, 미배당액은 2,793,020,160원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 점유자 4곳의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 승계 가능성까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 감정평가 당시 사무실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 주거용 아파트가 아닌 업무·산업용 계열 물건입니다.
- 입지. 평촌역(4호선) 북동측 근거리에 위치하고, 지식산업센터·공장·업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 남서측 근거리에 평촌역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 관리상태. 관리사무소 탐문 당시 1412호와 1512호 모두 관리비 체납으로 단전 상태였고, 전용승강기도 소유자 요청으로 운행정지 상태였습니다.
- 구조. 1412호와 1512호는 분양 당시 내부계단으로 연결된 구조였으나 가격시점에는 소유자 측이 내부 연결계단을 폐쇄한 상태로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 공장용지, 공업용 이용이며 토지는 평탄한 사다리형입니다. 도시지역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 도로. 동측 약 20m, 남서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 4곳 확인. 심재옥·유아이엠·한국건축개발·국제재난안전총연맹의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 124,723,200원이 필요합니다.
- 관리비 체납. 감정평가 당시 관리비 체납과 단전, 전용승강기 운행정지가 조사됐습니다. 체납액과 복구 조건을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 1412호와 구조 관계. 두 호실 사이 내부연결계단이 폐쇄된 상태로 조사됐으므로 현장 구조와 독립 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 업무·산업용 환금성. 공부상 지식산업센터 공장으로 주거상품과 수요층이 다르므로 실제 임대수요와 매매 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
감정가 1,218,000,000원에서 623,616,000원까지 내려왔고 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건은 권리분석을 등기부에서 끝낼 수 없습니다. 말소기준일 2022.09.20보다 앞선 점유자가 4곳이고 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 인수액을 모르는 상태에서는 실질취득가도 모릅니다. 여기에 3회 유찰, 재매각, 매수신청보증금 20%, 관리비 체납·단전, 지식산업센터라는 비주거용 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 절반”이라는 숫자보다 선순위 점유자의 임대차 실체와 보증금 규모를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
