수원지방법원 2025타경1079. 안양시 동안구 호계동의 호계금정역에스케이브이1센터 8층 831호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가서상 실제 이용상태는 지식산업센터입니다. 소유자는 이동근이며, 2020년 10월 30일 소유권이전과 함께 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 기술보증기금 등의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리관계에서 주목할 부분은 2025년 한명란 명의 근저당권과 관련 가처분입니다. 해당 근저당권은 사해행위취소 사건의 확정판결에 따라 2026년 4월 22일 말소됐으며, 관련 가처분도 목적달성으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 별도의 인수 권리로 계산하지 않습니다. 다만 이 물건은 이미 세 차례 유찰된 비주거용 집합건물입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실과 실제 시장에서 거래 가능한 가격인지는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1079 (임의경매 · 안양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37 호계금정역에스케이브이1센터 8층 831호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 엘에스로 142 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 지식산업센터 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 8층 831호 |
| 소유자 | 이동근 (2020.10.30 소유권이전) |
| 감정가 | 228,000,000원 |
| 최저매각가 | 116,736,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2020.10.30 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 157,500,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020년 10월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 157,500,000원으로, 매각 시 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 기술보증기금·엔에이치농협캐피탈·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
최초 소유권보존 단계의 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기도 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 현재 분석상 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 임차인의 점유 상태와 실제 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
실제 임차인은 이정현 1명입니다. 전체를 임차한 것으로 조사됐으며, 보증금 10,000,000원, 월차임 630,000원입니다. 전입신고일은 2023.09.16으로 말소기준권리인 2020.10.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이정현 전체 |
10,000,000원 | 630,000원 | 전입 2023.09.16 배당요구 2025.09.02 |
대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 51.2%, 시세 대비 할인은 미확인
최초 감정가는 228,000,000원이며, 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 116,736,000원입니다. 감정가 대비 51.2% 수준입니다. 이는 감정가를 기준으로 한 할인율이지, 최근 실제 거래가격을 기준으로 계산한 시세 할인율은 아닙니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 228,000,000원 | — | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 116,736,000원 | 254,781,564원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 93,388,800원 | 277,775,458원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 74,711,040원 | 296,117,019원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,434,304원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 157,500,000원 | 114,301,696원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 30,327,080원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 | 6,256,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 369,083,260원 | 114,301,696원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 254,781,564원 |
집행비용은 추정치이며, 신한은행의 배당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 임차인 최우선변제 및 당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 채권자의 미배당 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 매각대금 116,736,000원 중 집행비용 2,434,304원을 제외한 114,301,696원이 신한은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아가는 배당은 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다. 전체 채권자 기준 예상 미배당액은 254,781,564원이지만, 이 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 호계동 안양국제유통단지 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주·정차가 용이하며, 인근에 버스정류장과 수도권 전철 1·4호선 금정역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층 831호입니다. 복합판넬·페어글라스 커튼월 외벽과 알루미늄새시 창호를 갖추고 있으며, 기본적인 위생설비·승강기·방재·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 3차선, 북서측 왕복 2차선 도로와 북동측 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역에 위치하며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 해당합니다. 중점경관관리구역에 저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다. 입찰 전 현재 적용되는 규제와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공부상 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 이용상태는 지식산업센터입니다.
- 환금성. 금정역과 주변 업무시설 접근성은 입지 판단 요소이나, 지식산업센터는 실제 입주 수요와 임대수익, 공실 여부, 입주 업종 제한 및 호실별 거래가격이 중요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가격 확인. 동일 건물의 831호와 유사한 층·면적·용도 호실을 중심으로 최근 실거래와 매물 호가를 대조하세요. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 임차인 점유·명도. 이정현의 실제 점유와 임대차 현황을 확인하고, 대항력 없음과 별개로 인도명령·명도 절차 및 이사 협의에 필요한 비용을 검토하세요.
- 배당관계 점검. 임차인의 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 가능성, 당해세 등의 존재를 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 확인하세요.
- 말소된 권리 재확인. 2026.04.22 한명란 근저당권과 관련 가처분의 말소 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 실제 이용 및 입주 제한. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 물건입니다. 허용 업종, 입주 자격, 건축물대장상 용도 및 관련 규제를 확인하세요.
- 관리비·공실·임대수익. 미납 관리비, 공용부분 부담, 실제 월차임 수령 여부, 공실 가능성 및 향후 임대 수요를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 93,388,800원, 5회 유찰 시 74,711,040원입니다. 다만 향후 유찰 여부는 확정되지 않았으며 가격 판단에는 시장거래 비교가 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 및 변경·취하 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원, 가격 적정성은 별도 검증”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 정리된 유형입니다. 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 한명란 명의 근저당권과 가처분은 이미 말소됐습니다. 실제 임차인 이정현의 전입도 말소기준 이후여서 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
다만 감정가 228,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 116,736,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 특히 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 비주거용 물건이므로 최근 거래가격, 실제 임대수익, 입주 가능 업종과 향후 처분 가능성을 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수액은 없지만, 현재 최저가의 시세 메리트는 확인이 필요합니다. 입찰 판단의 핵심은 할인율 자체보다 실제 시장가격과 이용 가능성을 검증하는 데 있습니다.
