수원지방법원 2025타경1079. 안양시 동안구 호계동 호계금정역에스케이브이1센터 8층 830호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 지식산업센터입니다. 감정가 228,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,736,000원입니다.

등기상 권리의 출발점은 2020년 10월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 157,500,000원이며, 이후 설정된 상가건물임차권과 가압류는 말소기준권리보다 늦습니다. 별도로 한명란 명의의 근저당권과 관련 가처분은 확정판결에 따른 등기절차를 거쳐 이미 말소됐습니다.

그런데 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 현장 점유 문제가 완전히 해결된다는 것은 다릅니다. 이정현, 주식회사에이칩스 및 성명이 불완전하게 기재된 점유 관련 사항이 함께 확인됩니다. 특히 일부 임차관계는 대항력 판단에 필요한 정보가 부족하고, 감정평가서의 이용상태와 점유 관련 용도 기재에도 차이가 있어 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

말소기준권리는 2020년 10월 30일 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 에이칩스 임차권, 기술보증기금·엔에이치농협캐피탈·하나카드의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 관계 확인이 핵심

확인되는 임차·점유 관련 기재는 다음과 같습니다. 각각의 기재가 서로 다른 실제 임차인을 의미하는지, 동일 계약 또는 점유관계가 중복 기재된 것인지는 확인이 필요합니다.

에이칩스 임차권등기에는 임대차계약일 2022.12.14, 사업자등록신청일 2021.01.15, 점유개시일 2022.12.31, 월차임 630,000원, 확정일자 없음으로 기재돼 있습니다. 임차권등기 접수일은 2025.01.14입니다.

보증금 합산도 유의해야 합니다. 이정현과 에이칩스는 각각 10,000,000원의 보증금 기재가 있지만, 같은 점유·임대차관계인지 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 수와 보증금 총액은 원본 계약관계 및 점유 확인 후 판단해야 하며, 명칭이 불완전한 기재를 독립된 임차인으로 확정해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51%가 곧 시세의 51%는 아니다

현재 최저매각가는 116,736,000원으로 감정가 228,000,000원의 51.2%입니다. 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.

특히 점유자의 보증금 인수 가능성이 남아 있는 경우에는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합한 실질취득금액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 현재 예상배당표는 인수액을 0원으로 가정하지만, 미상 점유자의 인수 위험을 확인한 결과가 아니므로 이를 확정적인 취득원가로 사용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 116,736,000원 낙찰 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 2,434,304원을 제외한 114,301,696원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 신한은행 근저당권의 채권최고액 157,500,000원을 전액 충당하지 못하며, 뒤에 있는 일반 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 없습니다.

계산에 반영된 채권 총액은 380,796,449원, 채권자 예상배당 합계는 114,301,696원, 미배당액은 266,494,753원입니다. 소유자에게 교부되는 잔여금도 없습니다.

위 배당은 근저당권 채권최고액 및 등기상 청구금액을 이용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인의 최우선변제, 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 예상배당상 매수인 인수액 0원은 미상 점유자의 권리까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 안양국제유통단지 북서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 업무지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입과 주·정차가 용이하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·4호선 금정역이 있습니다. 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 건물로 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 커튼월 마감이며, 기본 위생설비·승강기설비·방재설비·방송설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로 접근. 남서측 왕복 6~7차선 도로, 남동측 왕복 3차선 도로, 북서측 왕복 2차선 도로 및 북동측 보행자도로와 접합니다.
• 용도 및 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 중점경관관리구역 등 토지이용 제한사항을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 전체 토지면적은 8,482.9㎡이고 공시지가는 2,941,000원/㎡입니다.
• 환금성. 실제 이용상태가 지식산업센터인 만큼 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 가격이나 임대수요를 판단해서는 안 됩니다. 매수자격·실사용 가능성·동일 건물 내 거래 및 공실 상황을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 실체 확인. 이정현, 에이칩스 및 성명이 불완전한 점유 관련 기재가 실제로 서로 다른 임차인을 의미하는지 확인해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 에이칩스의 임대차계약일, 사업자등록신청일, 점유개시일, 임차권등기와 실제 점유 이력을 대조해야 합니다.
• 미상 점유자의 보증금 확인. 성명이 불완전하게 기재된 점유자의 계약 내용과 대항력 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
• 실제 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 830호와 임차 관련 기재의 주거 용도 표시 사이에 차이가 있습니다. 현장 사용상태와 적법성을 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가의 51.2%라는 수치만 보지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래, 현재 매물가격, 공실과 임대료 수준을 비교하세요.
• 매수자격 및 사용제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 관리규약, 실제 사용 목적에 따른 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
• 명도 및 자금계획. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차, 취득 관련 비용 및 필요 자금을 별도로 산정해야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “절반 가격보다 중요한 것은 확정되지 않은 인수 위험”

이 물건은 감정가 228,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 116,736,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2020년 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 관계가 비교적 명확하며, 이미 말소된 근저당권과 가처분도 구분할 수 있습니다.

그러나 권리분석의 핵심은 아직 확정되지 않은 임차·점유관계입니다. 이정현은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 에이칩스의 실제 임차관계와 성명이 불완전한 점유 기재는 추가 확인이 필요합니다. 예상배당상의 인수액 0원을 확정적인 안전성으로 받아들이기 어렵습니다.

아울러 이 물건은 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 근린시설입니다. 세 차례 유찰된 가격이 실제 시장가치에 비해 저렴한지는 최근 거래와 임대수요를 확인해야 판단할 수 있습니다. 현재의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 점유자의 권리 확인과 실질취득금액 검증입니다. 실제 점유자, 보증금, 사용상태 및 최근 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다.