의정부지방법원 2024타경71489. 파주시 금촌동 469-3, 470-8에 있는 집합건물의 1층 102호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 102호의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점), 현황은 공실입니다. 2022.12.23. 사용승인된 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물로, 승강기와 위생설비가 설치돼 있습니다.
말소기준권리는 2023.01.11. 설정된 안양중부새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 다만 근저당권에는 공동담보목록이 붙어 있고, 2024.08.19. 엠씨아이대부주식회사로 확정채권이 양도된 뒤 느티나무제이차유한회사 명의의 근질권이 설정돼 있습니다. 큰 채권최고액을 이 호실 하나의 단독 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경71489 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 강천길 80, 1층102호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 파주시 금촌동 469-3, 470-8 · 집합건물 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 대상면적 | 45.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 2022.12.23. 사용승인 |
| 소유자 | 우복순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 48,120,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 6회 / 2026.07.29 |
| 신청채권액 | 2,293,675,720원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2023.01.11. 안양중부새마을금고의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 660,000,000원의 후순위 근저당권, 홍정화의 450,000,000원 가압류, 파주세무서·국민건강보험공단·파주시의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 2023.08.21. 파주세무서 압류는 2023.08.28. 이미 해제돼 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 신고 3명, 모두 기준일 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경인종합건설 주식회사 | 1층 103호 전부 | 2023.04.10 | 10,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 주식회사 동성산업개발 | 1층 104호 | 2024.05.09 | 20,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍승희 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 2024.07.03 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
실제 신고자는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 경인종합건설 주식회사는 103호, 주식회사 동성산업개발은 104호 점유자로 조사돼 대상 102호와 점유 부분이 다릅니다. 홍승희는 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 2023.02.13.은 말소기준일 2023.01.11.보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 비교 — 20.9%라는 숫자만 믿으면 안 된다
확인되는 최근 거래는 2026.05. 거래된 63.76㎡·4층·230,000,000원 한 건입니다. 대상면적은 45.36㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가 48,120,000원은 이 거래금액의 20.9%지만, 동일 면적·동일 층·동일 이용상태의 비교 사례가 아니므로 곧바로 “시세의 20.9%”라고 해석할 수 없습니다.
| 구분 | 시점·조건 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 1층 102호 · 현황 공실 | 45.36㎡ | 최저가 48,120,000원 |
| 최근 거래 | 2026.05 · 4층 | 63.76㎡ | 230,000,000원 |
| 감정평가 | 6회 유찰 전 기준 | 45.36㎡ | 409,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,266,160원 |
| 1. 근저당 · 안양중부새마을금고 | 3,420,000,000원 | 46,853,840원 |
| 2. 후순위 근저당 · 안양중부새마을금고 | 660,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 홍정화 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,530,000,000원 중 채권자 예상배당은 46,853,840원이고, 미배당액은 4,483,146,160원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 48,120,000원 | 46,853,840원 | 4,483,146,160원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 33,684,000원 | 32,677,688원 | 4,497,322,312원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 23,578,800원 | 22,754,382원 | 4,507,245,618원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 임차보증금이나 등기상 채무가 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 실질취득액은 각 회차 매각가와 같고 인수액은 0원입니다. 다만 유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액만 커지며, 유찰 자체가 대상 물건의 환금성·용도·권리 확인 부담을 보여주는 신호일 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금촌초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택과 점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 근거리에 경의로가 있고 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황. 101호와 102호는 공부상 제1종근린생활시설 소매점이나 현황은 공실입니다. 103호와 104호는 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 622.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 북서측 소로에 접합니다. 공시지가는 838,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 철도보호지구·상대보호구역에 저촉되고, 제한보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없으며 승강기와 위생설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 별도등기의 근저당권이 대상 대지권과 어떻게 연결되고 매각으로 말소되는지 등기 원본과 매각물건명세서로 확인하세요.
- 사건 용도와 집합건물 표시. 사건 용도는 대지이지만 대상 주소는 1층 102호입니다. 매각 대상 토지·건물·대지권 범위를 물건목록에서 대조해야 합니다.
- 홍승희 점유 부분. 전입일은 기준일 이후라 대항력은 없지만, 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 현황조사서와 배당요구 문건을 확인하세요.
- 현황 공실. 실제 공실 여부, 출입 가능 상태, 내부 훼손과 원상복구 비용을 현장 확인하세요.
- 시세 표본. 확인되는 거래는 63.76㎡ 한 건뿐이며 대상면적 45.36㎡와 다릅니다. 동일 호실 용도와 면적의 임대·매매 사례를 별도로 조사하세요.
- 세금 압류. 파주세무서·국민건강보험공단·파주시 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유부터 확인할 물건”
최저가 48,120,000원은 감정가 409,000,000원의 11.77%까지 낮아졌고, 등기상 후순위 권리와 조사된 임차 관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 6회 유찰, 현황 공실인 1층 근린생활시설, 토지 별도등기, 점유 부분이 확인되지 않은 신고인, 면적이 맞지 않는 단일 실거래가 동시에 존재합니다.
등기상 인수는 낮지만 실사 난도와 환금성 위험은 높습니다. 최저가가 최근 거래의 20.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 토지 별도등기 해소 여부와 정확한 매각 범위, 102호 내부 상태, 동일 용도·면적의 실제 거래·임대 수준을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 조건부 통과, 가격 판단은 원본 확인 후입니다.
