대구지방법원 2024타경37831. 대구광역시 달서구 갈밭로 52, 1층102호를 중심으로 진행되는 근린시설 경매입니다. 감정가는 1,155,000,000원이지만 현재 최저매각가는 194,121,000원까지 내려왔고, 총 5회 유찰 상태입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이지만, 권리관계에서는 인수 보증금 55,000,000원이 핵심 변수입니다.
특히 101·102호에는 김성준과 이광진이 각각 점유 중이며, 두 임차인 모두 말소기준권리보다 앞선 전입신고로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 두 보증금은 배당으로 회수되는 것이 아니라 현재 배당표에서 각각 0원 배당 처리되어 매수인이 인수하는 구조입니다. 반면 401·402호의 하이케어송루션(주)은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37831 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 갈밭로 52, 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 등기상 소유자 | 김경훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,155,000,000원 / 194,121,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 대신새마을금고 / 1,465,951,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 기호 (1,2) 사무실(LG전자케어솔루션) · 기호 (3,4) 근린생활시설(교동도나스) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 앞선 임차인은 인수
말소기준권리는 2022.12.19 대신새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 기존 대구은행 근저당 2건은 이미 말소 처리되었고, 2022.12.19 설정된 대신새마을금고 근저당의 채권최고액은 1,728,000,000원입니다. 이후 2024.07.10 임의경매개시결정, 2024.10.30 근저당권 이전 및 근질권설정이 이어졌습니다.
② 임차인 현황 — 2건 인수, 1건은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 101,102호 | — | 25,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 이광진 | 101,102호 | — | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 하이케어송루션(주) | 401,402호 | 사무실 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
김성준은 2024.10.07 배당요구를 했지만 배당표상 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 이광진의 보증금 30,000,000원 역시 같은 구조입니다. 하이케어송루션(주)은 401·402호를 사용하는 임차인으로 조사되었으나 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,517,694원 |
| 인수 · 임차인 김성준 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 이광진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 대신새마을금고 | 1,728,000,000원 | 190,603,306원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가에서는 대신새마을금고에 190,603,306원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,537,396,694원입니다. 김성준 25,000,000원과 이광진 30,000,000원은 매수인이 인수합니다. 집행비용은 3,517,694원으로 반영되며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 소재 대곡파출소 북동측 인근으로, 상가지대와 각종 근린생활시설·다가구주택·아파트단지가 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 간선도로변에 위치하여 제반교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 기호 1·2는 사무실(LG전자케어솔루션), 기호 3·4는 근린생활시설(교동도나스)로 이용되고 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 402호 외 3개호로서, 복층유리·알루미늄복합판넬·드라이비트 등 외벽 마감과 내부 인테리어가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 30미터, 동측 약 20미터, 북서측 약 15미터, 북동측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지는 상업용으로 이용되고, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 특이사항. 기호 3·4는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 경매 진행 시 참고할 필요가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차는 최저가 194,121,000원에 대항력 임차인 보증금 55,000,000원이 더해지는 구조입니다. 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 인수 확인. 김성준 25,000,000원, 이광진 30,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 표시되어 있습니다. 명도와 보증금 반환 부담을 함께 검토해야 합니다.
- 401·402호 별도 확인. 하이케어송루션(주)은 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 되지 않으므로 실제 점유관계와 전입신고 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 135,884,700원, 7회 유찰 시 95,119,290원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 회차가 내려가더라도 인수액 55,000,000원을 포함한 실질취득을 기준으로 비교하세요.
- 일괄 이용 확인. 기호 3·4는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 비고가 있으므로 현장 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차인 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 급락 ≠ 실질취득 급락”
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 1,155,000,000원에서 최저매각가가 194,121,000원까지 낮아졌다는 점이지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 대항력 있는 김성준과 이광진의 보증금 합계 55,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되기 때문입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 249,121,000원으로 봐야 하고, 여기에 401·402호의 하이케어송루션(주) 대항력 가능·미상 문제까지 남아 있습니다.
권리의 핵심은 말소기준권리 자체보다 앞선 임차인의 인수 여부와 실제 점유관계입니다. 5회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 매수인이 부담해야 할 권리상 금액이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 “싸게 떨어진 근린시설”보다 “인수액을 포함해도 충분한가”를 따지는 물건으로 접근하는 것이 핵심입니다.
