춘천지방법원 2025타경309. 고성군 죽왕면 야촌리 1022-4의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 박홍순이고, 말소기준권리는 2020.11.27. 설정된 고성군산림조합 채권최고액 672,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.11.13. 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 감정가 256,156,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,861,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가가 크게 낮아졌다는 사실 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 의미로 해석할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 주위는 주택·농경지·임야가 혼재하고, 대중교통은 다소 불편한 지역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경309 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-4 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 246-6 |
| 물건종류 / 현황 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 · 현황 공실상태 |
| 토지 | 358.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역·농림지역 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박홍순 |
| 감정가 / 최저가 | 256,156,000원 / 87,861,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 297,867,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.27. 고성군산림조합 근저당입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 채무자는 강은교입니다. 이후 2025.11.13. 고성군산림조합이 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 현재 감정가 34%
현재 회차 최저매각가는 87,861,000원으로 감정가 256,156,000원의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 61,502,699원, 5회 유찰 시 43,051,889원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 87,861,000원 | 85,879,502원 | 586,120,498원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 61,502,699원 | 59,995,650원 | 612,004,350원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 43,051,889원 | 41,876,955원 | 630,123,045원 |
최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 단순 비교하기 어렵기 때문에 토지 조건, 건물 상태, 접근성, 규제와 현장 수요를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,981,498원 |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 672,000,000원 | 85,879,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,981,498원과 고성군산림조합 근저당 85,879,502원이 배당되고, 근저당 기준 미배당은 586,120,498원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 피움리조트 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택이며 현황 공실상태입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로 조사됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 358.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·농림지역과 보전산지·임업용산지·준보전산지, 가축사육제한구역 관련 규제가 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부면적에 의거 작성된 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 매물가를 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장점유자와 실제 사용관계를 매각 전에 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 2번목록 조적조11㎡ 구조물이 포함된 것으로 기재되어 있으므로 매각목록·현황도면·현장 구조물을 서로 대조하세요.
- 토지 규제. 생산관리지역·농림지역·보전산지·임업용산지·준보전산지·가축사육제한구역 내용을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 건물 상태. 현황 공실인 단독주택이므로 내부 마감·급배수·난방·누수·장기 미사용 상태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 배당과 인수. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 추정 배당표이므로 매각물건명세서와 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격·현장이 더 어려운 물건”
이 사건의 등기 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2020.11.27. 고성군산림조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단독주택 + 토지이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 256,156,000원에서 87,861,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이 할인폭을 그대로 투자 메리트로 환산할 수 없습니다.
여기에 현황 공실·임대관계 미상, 대중교통의 불편, 생산관리지역·농림지역 및 산지 관련 규제, 일괄매각 구조물까지 확인할 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다는 실제 가격 적정성과 현장 상태·토지 이용 가능성을 검증하는 것이 승부처입니다.
