춘천지방법원 2025타경309. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-4의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 358㎡이고, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물이 포함됩니다. 2번 목록에는 조적조 11㎡ 구조물이 있으며 일괄매각 대상입니다.

권리관계의 중심은 2020년 11월 27일 설정된 고성군산림조합 근저당입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 채무자는 강은교로, 현재 소유자 박홍순과는 다릅니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 중 상당액이 배당되지 않더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당은 남아도 인수는 0원

2020년 소유권보존 당시 박홍순·서정희·주식회사피움리조트가 각 3분의 1씩 공유했고, 2021년 8월 31일 공유물분할로 서정희와 주식회사피움리조트의 지분이 박홍순에게 이전되어 박홍순 단독소유가 됐습니다. 말소기준은 그보다 앞선 2020년 11월 27일 고성군산림조합 근저당입니다.

확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황만 공실로 조사돼, 서류상 임차인이 없다는 사정만으로 점유 상태까지 확정해서는 안 됩니다. 입찰 전 현장 방문과 매각물건명세서 원본을 통해 실제 점유자·열쇠 인도 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 아니다

감정가는 256,156,000원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 179,309,000원입니다. 감정가 기준으로는 70% 구간이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 단독주택과 토지가 결합된 비정형 자산이고, 위치·건물 상태·토지 규제에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

유찰이 이어지면 매각대금이 줄어 근저당 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건의 가격 판단은 채권자의 미회수액이 아니라, 실제 건물 상태와 토지 이용 가능성, 인근 단독주택·토지 거래 수준을 기준으로 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,309,000원 가정)

채권최고액 기준으로 496,001,326원이 미배당되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 피움리조트 남동측 근거리에 있으며, 주변은 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
• 이용상태. 단독주택으로 이용됐으나 현재는 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물로, 외벽은 노출콘크리트·징크, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 358㎡이며 완경사·가로장방 형태, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
• 용도지역. 생산관리지역과 농림지역이 확인되며, 보전산지·임업용산지·준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 제한이 포함됩니다.
• 공부·위반 여부. 공부면적을 기준으로 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 점유자, 출입 가능 여부와 열쇠 인도 상황을 확인하세요.
• 시세 대조. 감정가의 70%라는 비율만 보지 말고 야촌리 인근 단독주택·대지의 최근 거래와 건물 상태를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
• 토지 규제 확인. 생산관리지역·농림지역과 보전산지·임업용산지·준보전산지의 지번별 적용 범위 및 증·개축 가능성을 관계기관에서 확인하세요.
• 11㎡ 구조물 확인. 2번 목록의 조적조 11㎡ 구조물이 일괄매각에 포함되므로 현황 위치, 사용 상태와 공부상 표시를 원문과 대조하세요.
• 건물 상태 점검. 공실 기간과 관리 상태, 누수·균열·동파·난방 및 급배수설비 작동 여부를 직접 확인하세요.
• 경계·도로 확인. 토지 358㎡의 실제 경계와 세로한면(가) 도로접면, 차량 진입 조건을 지적도와 현장에서 함께 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 여부는 매각물건명세서 및 관련 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다”

이 사건은 등기상 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 고성군산림조합 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 672,000,000원 중 496,001,326원이 미배당되더라도 그 금액을 낙찰자가 부담하지는 않습니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 현황 공실이지만 임대관계가 미상이고, 단독주택·토지의 개별성이 큰 데다 생산관리지역·농림지역과 산지 규제가 중첩돼 있습니다. 대중교통도 다소 불편합니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 출발점일 뿐, 실제 시세보다 저렴하다는 결론은 아닙니다. 권리는 통과지만 가격과 활용성은 현장 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.