춘천지방법원 2025타경309. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-6에 있는 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가는 255,068,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 87,489,000원, 매각기일은 2026.09.23입니다. 등기상 현재 소유자는 서정희이고, 말소기준권리는 2020.11.27 설정된 고성군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이며 이 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건에서 권리보다 더 중요한 것은 가격의 절대수준과 환금성 검증입니다. 최저가가 감정가의 34% 수준까지 내려와 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 주변은 주택·농경지·임야가 혼재하고 대중교통 사정은 다소 불편한 지역으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경309 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-6 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 246-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택 · 공실상태 |
| 토지 | 350.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 단독 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서정희 |
| 감정가 / 최저가 | 255,068,000원 / 87,489,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 297,867,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 4번목록-조적조11㎡ 구조물 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.11.27 고성군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 채무자는 강은교입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하며, 2025.11.13 고성군산림조합의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 중요한 것은 ‘시세 확인’
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 87,489,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 회차 가정은 61,242,299원, 그 다음은 42,869,609원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,974,802원 |
| 2. 근저당권 · 고성군산림조합 | 672,000,000원 | 85,514,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,489,000원 가정 시 고성군산림조합의 근저당 채권에는 85,514,198원이 배당되고 586,485,802원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 ‘피움리조트’ 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택이며 현황 공실상태입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층, 외벽은 노출콘크리트마감·징크마감, 내벽은 벽지마감·일부타일마감, 창호는 이중창구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 350.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 매각 특이사항. 일괄매각이며 4번목록에 조적조11㎡ 구조물이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 현장검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 현장 매물 가격을 확인해 87,489,000원의 적정성을 따로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 4번목록의 조적조11㎡ 구조물을 포함한 일괄매각 범위와 현황을 매각물건명세서·감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이나 매각기일 전 실제 점유상태가 변했는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 사정이 다소 불편하므로 실사용·재매각 수요에 미칠 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 고성군산림조합 근저당의 말소기준 여부와 매각으로 소멸하는 권리 범위를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2020.11.27 고성군산림조합 근저당이 말소기준이고 이후 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 255,068,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 87,489,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격을 곧바로 저가라고 평가할 수 없습니다.
현황은 공실 단독주택이고 주변은 주택·농경지·임야가 혼재하며 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 실제 가치와 환금성입니다. 등기상 인수 위험이 없다는 점은 장점이지만, 3회 유찰이라는 숫자만 보고 응찰하기보다 토지·건물 상태, 일괄매각 범위, 주변 거래와 수요를 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 필요합니다.
