말소기준권리 이후의 등기권리는 매각으로 정리되고, 확인된 전입자 5명도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 전입자가 5명이고, 가격은 최근 12개월 실거래 평균 350,000,000원보다 41,000,000원 높습니다. 최근 거래가격도 350,000,000원이며 최근 가격 흐름은 과거 대비 -12.5%입니다.
대전지방법원 2025타경4041. 대전 중구 태평동 어반리츠 4층 404호 아파트입니다. 등기상 출발점은 2023년 3월 31일 채움주택건설주식회사 명의의 소유권보존이고, 같은 날 한밭새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 대전광역시 중구의 압류가 한 차례 있었지만 2025년 11월 7일 해제로 말소됐고, 2025년 12월 16일 김혜원의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준보다 늦은 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 불리합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 391,000,000원입니다. 반면 어반리츠의 최근 12개월 실거래 2건은 모두 350,000,000원으로, 신건 최저가는 이 최근 평균의 111.7%입니다. 과거 400,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균 366,666,666원만 보면 차이가 줄어 보이지만, 최근 거래가격이 낮아졌고 최근 구간이 이전 구간보다 12.5% 하락했기 때문에 가격 판단은 최근 시세를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 340-1 4층404호 · 대전광역시 중구 수침로105번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 10층 건물 · 사용승인 2022.11.29. |
| 소유자 | 채움주택건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜원 / 50,845,163원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2023.03.31. 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며 채무자는 채움주택건설주식회사입니다. 2025년 10월 20일 설정된 대전광역시 중구 압류는 2025년 11월 7일 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 12월 16일 김혜원의 강제경매개시결정이 있으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 5명 모두 후순위 전입
확인된 전입자는 실제 5명입니다. 이원정·현석현·정예진·박의용·박세중 모두 말소기준일인 2023.03.31. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 다만 5명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 정예진만 2026.03.11. 배당요구 사실이 확인됩니다. 따라서 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지는 않지만, 보증금 규모와 실제 점유관계는 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원정 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예진 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.03.11 | 없음 |
| 현석현 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박의용 | 2023.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세중 | 2025.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 41,000,000원 높다
어반리츠는 총 29세대, 사용승인일은 2022.11.29.입니다. 비교 가능한 실거래는 3건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래 2건은 2025년 10월과 11월 각각 350,000,000원입니다. 2024년 9월에는 400,000,000원 거래가 있었지만 최근 12개월 평균은 350,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간과 이전 구간의 차이는 -12.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 79.34㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 79.27㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.09 | 82.69㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 350,000,000원 |
신건 최저가 391,000,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 111.7%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 41,000,000원 높습니다. 전체 3건 평균 366,666,666원보다도 높은 가격입니다. 특히 최근 추세가 -12.5%이므로 과거 400,000,000원 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 2. 근저당 · 한밭새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김혜원 | 50,845,163원 | 50,845,163원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,880,837원 |
현재 회차 391,000,000원에서는 채권자 청구액 350,845,163원이 전액 배당되고 소유자 잔여 33,880,837원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 391,000,000원 | 350,845,163원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 312,800,000원 | 307,620,800원 | 43,224,363원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 104,908,523원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수는 모든 제시 회차에서 0원입니다. 1회 유찰 가격 312,800,000원과 2회 유찰 가격 250,240,000원은 최근 실거래 350,000,000원 아래로 내려가지만, 현재 회차는 아직 391,000,000원으로 최근 시세보다 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태평1동 행정복지센터 북측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·주상용건물·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 기본위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 주상복합용건부지이며 북측 및 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 911,600원/㎡이며 토지면적은 1,571.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 어반리츠는 29세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 2건은 모두 350,000,000원이고 최근 가격 추세는 이전 구간보다 -12.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 391,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 350,000,000원의 111.7%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전 구간보다 -12.5% 낮아졌습니다. 과거 400,000,000원 거래보다 최근 350,000,000원 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 전입자 확인. 이원정·정예진·현석현·박의용·박세중 모두 후순위 전입이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유와 임대차계약을 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정예진은 2026.03.11. 배당요구 사실이 확인됩니다. 다른 전입자의 배당요구·확정일자 여부는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 관리비 체납과 세금 관련 변수를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 확인된 전입자 5명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득금액 391,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 350,000,000원보다 41,000,000원 높고, 비율로는 111.7%입니다. 최근 가격 추세도 -12.5%입니다. 여기에 보증금 미상의 전입자가 5명 있다는 확인 부담까지 감안하면, 결론은 “권리는 소멸형, 신건 가격은 보류”입니다.
