대전지방법원 2025타경4041. 대전광역시 중구 태평동에 있는 어반리츠 4층 404호가 강제경매로 나왔습니다. 2022년 11월 사용승인을 받은 29세대 규모의 아파트로, 감정가 391,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 273,700,000원으로 내려왔습니다.

등기부의 기준이 되는 권리는 2023년 3월 31일 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 이후 발생한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 압류등기는 이미 말소됐습니다. 등기상 권리만 보면 매수인이 승계할 것으로 계산되는 금액은 0원입니다.

문제는 사람과 가격의 지속성입니다. 전입이 확인된 이원정·박의용·박세중·현석현·정예진의 보증금은 모두 미상입니다. 선순위 대항력 임차인으로 판정된 사람은 없지만, 실제 임대차의 내용과 점유 형태는 확정되지 않았습니다. 더구나 실거래 평균도 과거 거래 400,000,000원에서 최근 350,000,000원으로 낮아졌습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기보다 최근 시세와 실제 점유 상태를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 전입자는 모두 후순위

등기부에는 한밭새마을금고 근저당권 1건이 확인됩니다. 소유자는 채움주택건설주식회사이며, 2023년 3월 31일 소유권보존등기와 근저당권설정이 이뤄졌습니다.

2025년 10월 20일 대전광역시 중구의 압류가 있었지만, 2025년 11월 7일 해제로 말소됐습니다. 이후 2025년 12월 16일 채권자 김혜원의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 발생했으므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 5명, 보증금은 모두 미상

현황조사 등에서 확인되는 전입자는 이원정·박의용·박세중·현석현·정예진입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2023.03.31 이후 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 5명 모두 보증금과 확정일자가 미상이며, 실제 임차계약과 점유 범위도 명확하지 않습니다. 아래 표의 대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 계약관계·점유 형태에 대한 최종 확인을 대신하지 않습니다.

대항력은 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 기준으로 표시했습니다. 확정일자·보증금이 확인되지 않아 우선변제 가능성과 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류된 사람은 없으며, 위 5명은 별개의 전입 확인 대상입니다. 다만 각자의 실제 임대차계약상 지위는 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다

어반리츠의 확인된 실거래는 3건입니다. 2024년 9월 거래는 400,000,000원이었지만, 2025년 10월과 11월 거래는 모두 350,000,000원입니다.

전체 거래 평균은 366,666,666원이지만, 과거의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 350,000,000원과 최신 거래가 350,000,000원인 점을 우선 적용해야 합니다.

경매 대상 전용면적은 82.6934㎡입니다. 최근 12개월 거래 2건은 각각 79.34㎡와 79.27㎡로 대상 호수보다 작습니다. 면적·층·향·내부 상태 차이가 실제 가치에 영향을 줄 수 있으며, 최근 거래 표본이 2건뿐이라는 한계도 있습니다.

현재 최저매각가 273,700,000원은 최근 평균과 최신 거래가 350,000,000원의 78.2%로, 금액으로는 76,300,000원 낮습니다. 즉 최근 거래 수준과 비교하면 실제 가격 차이는 존재합니다.

다만 이 차액 전부가 이익은 아닙니다. 취득에 필요한 부대비용, 수리비, 점유자 인도에 드는 비용, 추가적인 시세 하락 가능성을 고려해야 합니다. 특히 최근 평균은 표본이 적고 거래 면적에도 차이가 있으므로 21.8% 할인율을 확정적인 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,700,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 예상 집행비용을 제외하고 한밭새마을금고에 269,068,200원이 배당됩니다. 이 계산에서는 선순위 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당액을 추정하므로, 실제 채무 잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 순위별 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 채권자 미배당 증가

한 차례 유찰된 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 이후 추가 유찰 시 계산된 매각가와 미배당액은 다음과 같습니다.

각 회차의 금액은 매각가를 해당 최저가로 가정한 시뮬레이션입니다. 실제 낙찰가와 배당액은 달라질 수 있습니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 수치이며, 임차인 보증금·실제 점유관계에 대한 최종 확인을 의미하지 않습니다.

현재 회차에서 전체 채권자 미배당액은 81,776,963원이지만, 2회 유찰 시에는 162,737,423원, 3회 유찰 시에는 219,409,746원으로 증가합니다.

이 구조에서 가장 중요한 점은 채권자의 미배당이 발생한다고 해서 그 금액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것은 아니라는 사실입니다. 다만 우선변제권자나 인수 대상 권리가 추가로 확인된다면 결과는 달라질 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 태평동 소재 태평1동 행정복지센터 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 인근 버스승강장과의 거리를 고려한 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022년 11월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 벽지·타일·샷시창호 마감이며 기본 위생·급배수·전기·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 대지. 장방형 평지의 주상복합용 건부지로 이용 중이며, 북측과 동측으로 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,571.0㎡, 개별공시지가는 911,600원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며 소규모주택정비 관리지역에 포함됩니다. 소로3류에 접하고, 교육환경 관련 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 29세대 규모로, 실거래 확인 건수는 3건입니다. 대단지에 비해 거래 표본이 제한적이며 최근 거래가격도 하락해 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 확인. 이원정·박의용·박세중·현석현·정예진의 실제 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 확인하세요. 5명 모두 전입일은 후순위지만 보증금과 임대관계가 미상입니다.
• 정예진 배당요구 확인. 2026.03.11 배당요구가 확인되므로 신청 내용과 보증금, 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 실제 거주자 수와 점유 범위, 소유자와 전입자의 관계, 인도 가능성을 살펴보세요. 권리 인수액이 0원으로 계산되더라도 명도비용과 기간은 별도입니다.
• 배당구조 확인. 한밭새마을금고 근저당권의 채권최고액은 300,000,000원이며, 강제경매 신청채권자 김혜원의 청구액은 50,845,163원입니다. 실제 근저당 채무액과 우선배당 채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 최근 시세 기준 설정. 전체 평균 366,666,666원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 350,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 거래 추세 -12.5%도 반영해야 합니다.
• 실거래 면적 차이 확인. 경매 대상 전용 82.6934㎡와 최근 거래 79.34㎡·79.27㎡의 차이를 고려하고, 개별 호수의 실제 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비와 공용부분 관리비의 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 입찰자금 검토. 현재 최저매각가 273,700,000원에 필요한 입찰보증금 및 잔금 조달 계획을 매각조건과 함께 확인하세요. 취득 관련 비용과 명도비용도 별도로 고려해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조하세요. 확인된 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.03입니다.

종합 판단 — 가격은 매력적, 점유와 시세 하락은 경계

이 물건의 긍정적인 점은 분명합니다. 현재 최저매각가 273,700,000원이 최근 실거래 평균 350,000,000원보다 21.8% 낮습니다. 감정가 대비 할인뿐 아니라 최근 거래 기준으로도 가격 차이가 있습니다. 또한 확인된 등기권리와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 안전한 투자라고 결론 내리기는 어렵습니다. 전입자 5명의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 최근 거래가격은 과거보다 12.5% 하락했습니다. 단지 규모가 29세대이고 실거래 표본이 적다는 점도 환금성 판단에서 불리한 요소입니다.

특히 본건은 등기상 권리분석보다 실제 점유자 확인과 시장가격의 신뢰성 검토가 더 중요합니다. 전입자들이 모두 말소기준권리 이후에 전입했다는 점은 권리 인수 위험을 낮추지만, 그것만으로 명도와 임대차 문제가 완전히 해소되지는 않습니다.

맺으며 — “할인율은 합격, 현장 확인은 필수”

대전 어반리츠 404호는 한 차례 유찰되면서 최근 실거래 평균보다 낮은 최저가가 형성됐습니다. 가격만 보면 검토할 이유가 충분합니다. 그러나 최근 시세의 하락, 적은 거래 표본, 전입자 5명의 불명확한 임대차관계가 함께 존재합니다.

현재 자료를 기준으로 한 종합 판단은 신중 검토가 필요한 물건입니다. 선순위 근저당권과 후순위 전입이라는 권리구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 권리상 안전성을 최종 확정할 수 없습니다.

핵심은 273,700,000원이라는 숫자보다 그 가격에 어떤 점유 상태와 실물 가치를 함께 취득하는가입니다. 임대차·명도 문제가 해소되고 최근 실거래 대비 할인 폭이 유지된다면 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 반대로 점유관계가 불명확하거나 추가 하락 위험이 크다면, 낮아진 최저가만으로 서둘러 입찰할 이유는 없습니다.