대전지방법원 2025타경4041. 대전 중구 태평동 ‘어반리츠’ 5층 503호, 대상면적 76.1076㎡의 아파트입니다. 소유자는 채움주택건설주식회사이며, 2023.03.31. 소유권보존과 동시에 한밭새마을금고 명의 채권최고액 276,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025년 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
가격만 보면 감정가 3.60억에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1.764억, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인이 떠안을 권리금액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리분석상 실질취득도 1.764억입니다. 이는 최신 거래 3.50억과 최근 12개월 평균 3.50억의 50.4%입니다. 다만 최근 거래가격은 이전 표본보다 12.5% 하락했고, 단지는 29세대에 최근 12개월 거래가 2건뿐이므로 단순히 ‘반값’이라는 숫자만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 340-1, 대전광역시 중구 수침로105번길 31, 5층 503호 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 대상면적 76.1076㎡ · 10층 건물 내 5층 · 사용승인 2022.11.29. |
| 소유자 | 채움주택건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜원 / 50,845,163원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.31. 한밭새마을금고 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2023.03.31. 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 접수된 김혜원의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.10.20. 대전광역시 중구 압류는 2025.11.07. 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사와 문건·등기에서 확인되는 인원은 6명이며, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입 또는 주민등록일은 모두 말소기준일인 2023.03.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 김혜원을 제외한 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 상태를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
| 이름 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원정 | 2023.05.30. / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현석현 | 2023.07.24. / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예진 | 2023.06.19. / 확정일자 미상 | 미상 | 2026.03.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜원 | 2023.08.11. / 확정일자 2023.08.11. | 50,000,000원 월 800,000원 | 2025.09.15. | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 박의용 | 2023.10.16. / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세중 | 2025.03.13. / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 50.4%, 시장은 하락 추세
어반리츠는 29세대, 2022.11.29. 사용승인된 소규모 아파트입니다. 면적 매칭 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래 2건은 모두 350,000,000원입니다. 전체 평균 366,666,666원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 가격 추세는 -12.5%입니다. 가격 판단은 과거 400,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 350,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 79.34㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 79.27㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.09 | 82.69㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 366,666,666원 |
최저가 낙찰 가정 실질취득 176,400,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 350,000,000원의 50.4%입니다. 금액 차이는 173,600,000원입니다. 감정가 360,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 가격 여지가 생겼습니다. 다만 거래 표본이 적고 최근 추세가 하락 중이므로, 이 격차를 모두 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 276,000,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 경매신청채권 · 김혜원 | 50,845,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 326,845,163원 중 예상배당은 173,130,400원이며 미배당액은 153,714,763원입니다. 한밭새마을금고와 신청채권자에게 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 153,714,763원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 205,893,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 242,365,012원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 503호입니다. 사용승인은 2022.11.29.입니다.
- 입지. 태평1동 행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트단지·주상용건물·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성, 인근 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 장방형 평지의 주상복합용 건부지이며 북측과 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 911,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본위생·급배수·전기·승강기·소방 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 확인된 실거래가 3건에 그쳐, 대규모 단지보다 가격 검증과 재매각 기간의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 6명의 실제 점유 여부, 점유 부분, 퇴거 여부를 현황조사 원문과 현장에서 각각 확인하세요.
- 김혜원 채권 관계. 임차보증금 50,000,000원과 신청채권 청구액 50,845,163원의 발생 원인과 중복 여부를 임대차계약서·집행권원·배당요구서로 대조하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령, 송달, 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 350,000,000원이지만 이전 거래 대비 추세가 -12.5%입니다. 전체 평균 366,666,666원보다 최신 거래 350,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 소규모 단지 환금성. 29세대, 최근 12개월 거래 2건이라는 제한된 거래량을 감안해 매도 소요기간과 할인 가능성을 별도로 계산하세요.
- 배당표 재검증. 당해세와 최우선변제 가능성은 실제 배당표에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출서류를 확인하세요.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 내부 마감 상태, 승강기·소방설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 물건의 등기 순서는 명확합니다. 2023.03.31. 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입과 임차권은 모두 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 최저가 낙찰 가정 실질취득 1.764억은 최신 거래와 최근 12개월 평균 3.50억의 50.4%로, 권리와 가격 수치만 보면 관심을 둘 만한 구간입니다.
다만 본건에는 조사·신고 인원 6명이 있고, 이 중 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 표시되는 점도 계약과 채권의 관계를 확인해야 할 사안입니다. 여기에 29세대 소규모 단지, 최근 거래 2건, -12.5% 하락 추세가 겹칩니다. 인수 위험은 낮지만 명도와 환금성 위험은 남아 있습니다. 결론은 권리 합격, 가격 여지 있음, 점유·채권관계 확인 필수입니다.
