울산지방법원 2025타경1139. 양산시 물금읍 가촌리 에코시티 5층 502호로, 물건 용도는 근린시설이며 감정 당시 위락시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현황 비고에는 공실 상태가 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 송하나이고, 2024년 5월 22일 같은 날 소유권이전과 부산은행 근저당 설정이 이뤄졌습니다.

권리의 기준점은 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 616,000,000원으로 감정가보다 크고, 이 근저당을 근거로 2025년 5월 16일 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저가 117,992,000원을 전제로 한 배당에서는 부산은행에 115,540,112원이 배당되고 500,459,888원이 미배당으로 남지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 기준

2017년 우리은행 근저당과 2020년 남울산새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.22. 을구 5번 부산은행 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정과 2026년 국 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유·임대 상태 — 현황은 공실, 임대관계는 미상

현황 비고에는 “위락시설로 이용중이며, 공실상태임”으로 기재돼 있습니다. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현재 정리된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 입찰 전 실제 점유 상태와 사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다

감정가 344,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 117,992,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 82,594,400원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 57,816,080원(감정가 16.81%)입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 위락시설 용도이고 이미 3회 유찰된 사실 자체가 수요층과 환금성을 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,992,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 부산은행 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 부산은행 채권최고액 기준 미배당액은 500,459,888원이나, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주위는 상업시설과 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 근린시설 물건으로 감정 당시 위락시설로 이용 중이며, 현황 비고에는 공실 상태로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 502호이며 급배수·위생·전기·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 1,115.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 도로·형상. 평지의 세로장방형 토지로 중로각지이며 중로2류·소로1류·소로2류에 접합니다.
• 공시지가. 2,014,000원/㎡로 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교값이 없어 시장가 대비 저평가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
• 위락시설 수요 확인. 주거용과 달리 실제 사용·임대·재매각 수요가 제한될 수 있으므로 동일·유사 상가의 임대료와 공실, 거래 사례를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 현황 비고는 공실이지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유와 사용 상태를 재확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당의 공동담보로 503호가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 경매·배당 진행도 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 국 압류 확인. 2026.02.12. 김해세무서장 처분의 압류가 있으나 데이터상 말소기준 이후로 매각 소멸 대상입니다. 실제 조세채권 배당관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 환금성이 어려운 물건”

이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024년 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득액도 현재 최저가인 117,992,000원으로 계산됩니다.

다만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 344,000,000원에서 3회 유찰돼 117,992,000원까지 내려왔지만, 위락시설로 이용된 근린시설이고 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인폭만으로 저가매수라고 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 실제 경쟁력은 현장 공실 상태, 임대수요, 동일 용도 거래와 재매각 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.