울산지방법원 2025타경1139. 경남 양산시 물금읍 가촌리 1299-1 에코시티 5층 503호입니다. 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 위락시설로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 송하나이며, 말소기준권리는 2024년 5월 22일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 616,000,000원입니다. 이 근저당 이후 국민건강보험공단·양산시·국의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 464,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 159,152,000원입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 위락시설이고 명세서 비고상 공실상태인 만큼, 가격 할인폭보다 실제 이용 가능성·영업수요·재매각 여건을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1139 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1299-1 에코시티 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 야리2길 7-34 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 위락시설로 이용중 |
| 소유자 | 송하나 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 159,152,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 570,843,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 점유·이용 | 매각물건명세서 비고상 공실상태 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 김윤희 소유 당시 설정됐던 우리은행 근저당 300,000,000원과 남울산새마을금고 근저당 504,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.22 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 양산시 압류, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
② 가격·유찰 — 할인폭만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 159,152,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 111,406,400원, 5회 유찰 77,984,480원입니다.
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 459,876,128원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 111,406,400원 | 109,046,710원 | 506,953,290원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 77,984,480원 | 76,180,759원 | 539,819,241원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 부산은행의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 채권자의 미회수액 증가를 매수인의 추가 부담으로 오해하면 안 됩니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 우위를 판단해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,028,128원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 616,000,000원 | 156,123,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,028,128원을 제외한 156,123,872원이 부산은행에 배당되고, 부산은행 채권최고액 기준 미배당은 459,876,128원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 위락시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·위생·전기·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적 1,115.4㎡, 공시지가 2,014,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 중로2류, 소로1류, 소로2류에 접하고 감정평가상 가로망 상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위락시설 이용 가능성 확인. 현재 감정평가 이용상태가 위락시설이므로 현행 영업·건축·소방 관련 이용 가능 상태를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서 비고에는 공실상태로 기재돼 있지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 여부를 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 압류 원본 확인. 국민건강보험공단·양산시·국 압류 중 당해세 해당액이 있는지 배당요구 종기 이후 자료와 배당관계 서류를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 에코시티 5층 502호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권회수 구조를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%까지 내려왔더라도 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 근린시설·위락시설의 실제 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·시설상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰에는 이유를 확인해야 한다
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 부산은행 근저당이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 투자성이 높다고 결론낼 수는 없습니다. 감정평가상 위락시설, 명세서상 공실상태, 그리고 이미 3회 유찰됐다는 점이 함께 존재합니다.
현재 최저가 159,152,000원은 감정가의 34%이지만 실거래 시세가 없어 “싸다”는 판단은 보류해야 합니다. 세금 압류 3건의 당해세 여부는 배당에 영향을 줄 수 있고, 공동담보 관계도 확인 대상입니다. 결론적으로 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증 — 이 물건은 할인율보다 실제 용도와 시장성을 확인한 뒤 접근해야 하는 근린시설입니다.
